Fachanwalt SAV Bau- und Immobilienrecht key terms

Vertrag, durch den sich der Unternehmer zur Herstellung eines versprochenen Werkes und der Besteller zur Entrichtung der Vergütung verpflichtet; Grundlage des privaten Baurechts nach Art. 363 ff. OR.

Körperliche Übernahme des vollendeten Werkes durch den Besteller verbunden mit der Billigung als im Wesentlichen vertragsgemäß; löst Vergütungsfälligkeit, Gefahrübergang und Beginn der Mängelrügefristen aus.

Gesetzliche Ansprüche bei mangelhaftem Werk: Nachbesserung, Minderung, Wandelung oder Ersatz des Schadens; setzen Abnahme und rechtzeitige Rüge voraus und verjähren nach den bauvertraglichen Fristen.

Vertraglich oder gesetzlich bestimmte Fristen, innerhalb derer Mängel am Werk gerügt und Ansprüche durchgesetzt werden müssen; im Bauwesen regelmässig fünf Jahre ab Abnahme, sofern nichts anderes vereinbart ist.

Obliegenheit des Bestellers, das Werk nach Ablieferung zu prüfen und erkennbare Mängel unverzüglich zu melden; verspätete Rüge kann Gewährleistungsansprüche verwirken oder beschränken.

Gesetzliches Pfandrecht des Unternehmers an den vom Besteller übergebenen beweglichen Sachen und am Grundstück für seine Forderungen aus dem Werkvertrag; sichert den Werklohn und erlischt mit dessen Bezahlung.

Gesetzliches Pfandrecht von Handwerkern und Unternehmern an einem Grundstück für nicht bezahlte Bauleistungen; entsteht durch Eintragung im Grundbuch und geniesst in der Zwangsvollstreckung Vorrang vor älteren Grundpfandrechten.

Abschlagszahlungen auf den Werklohn während der Bauzeit und abschliessende Abrechnung nach Fertigstellung; die Schlussrechnung muss prüfbar sein und bildet Grundlage für die Fälligkeit des Restwerklohns.

Anspruch des Unternehmers auf Anpassung der vertraglichen Ausführungsfristen bei nicht von ihm zu vertretenden Behinderungen, etwa Planlieferverzug oder aussergewöhnliche Witterung; Voraussetzung ist die rechtzeitige Anzeige der Behinderung.

Meldung des Unternehmers an den Besteller, dass die Bauausführung durch Umstände behindert wird, die er nicht zu vertreten hat; ohne rechtzeitige Anzeige entfallen Ansprüche auf Bauzeitverlängerung und Mehrvergütung.

Vergütungsanspruch für Leistungen, die über den vereinbarten Werkvertrag hinausgehen oder durch angeordnete Änderungen verursacht werden; setzt eine vertragliche oder gesetzliche Grundlage und prüfbare Abrechnung voraus.

Nachträgliche schriftliche Änderung eines Bauvertrags, etwa zu Umfang, Preis oder Terminen; regelt Abweichungen vom ursprünglichen Vertrag und verhindert spätere Streitigkeiten über Mehrleistungen.

Schweizerische Norm für allgemeine Bedingungen zu Bauverträgen; regelt Rechte und Pflichten von Bauherr und Unternehmer, Abnahme, Mängelhaftung und Zahlungsmodalitäten und gilt bei entsprechender Vereinbarung.

Unternehmer, der die gesamte Bauleistung gegenüber dem Bauherrn schuldet und für die Koordination der Subunternehmer verantwortlich ist; haftet gegenüber dem Bauherrn für Termine, Kosten und Mängel des Gesamtwerks.

Unternehmer, der im Auftrag des Generalunternehmers Teilleistungen am Bau ausführt; steht in keinem direkten Vertragsverhältnis zum Bauherrn, haftet aber für seine eigenen Leistungen und deren Mängel.

Besteller des Bauwerks, der den Bauvertrag abschliesst, die Vergütung schuldet und das Werk abnimmt; trägt die Bauherrenhaftung und ist Adressat von Behinderungsanzeigen und Mängelrügen.

Vertrag über Planungs- und Bauleitungsleistungen des Architekten; regelt Leistungsumfang, Honorar, Haftung und ist häufig als Auftrag oder Werkvertrag mit SIA-Ordnung ausgestaltet.

Spezialisierte Bauleitung für einzelne Gewerke oder Bereiche, etwa Statik oder Haustechnik; ergänzt die Gesamtbauleitung und trägt Verantwortung für die fachgerechte Ausführung ihres Bereichs.

Öffentliches Register, in dem Eigentum, Dienstbarkeiten, Grundlasten und Pfandrechte an Grundstücken erfasst werden; Eintragungen wirken publik und begründen Rechtssicherheit im Immobilienverkehr.

Besondere Eigentumsform, bei der Sonderrechte an einzelnen Wohnungen oder Gewerbeeinheiten mit Anteilen am gemeinschaftlichen Grundstück verbunden sind; geregelt in der Erklärung und im Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft.

Von der Stockwerkeigentümergemeinschaft geäufnete Rücklage zur Finanzierung künftiger Erneuerungs- und Unterhaltsarbeiten am gemeinschaftlichen Eigentum; Höhe und Äufnung richten sich nach Reglement oder Beschluss.

Beschränktes dingliches Recht an einer fremden Sache, etwa Wegerecht oder Leitungsrecht; belastet das Grundstück und ist im Grundbuch eingetragen, wodurch es gegenüber jedem Erwerber wirkt.

Behördliche Genehmigung für ein Bauvorhaben, die dessen Übereinstimmung mit Raumplanungs- und Bauvorschriften bestätigt; Voraussetzung für den Baubeginn und Angriffspunkt für Rechtsmittel betroffener Nachbarn.

Räumliche Festlegung zulässiger Bauweisen und Nutzungen durch kantonale und kommunale Pläne; bestimmt, was auf einem Grundstück gebaut werden darf und bildet Grundlage der Baubewilligung.

Verhältniszahl zwischen zulässiger Geschossfläche und anrechenbarer Grundstücksfläche; steuert die bauliche Dichte in der Bauzone und ist zentral für die Beurteilung von Bauvorhaben.

Förmlicher Rechtsbehelf betroffener Personen gegen ein Baugesuch; muss innert Frist und mit Begründung bei der Bewilligungsbehörde erhoben werden und führt zu deren Prüfung der Rügen.

Rechtsmittel gegen einen Baubewilligungs- oder Einspracheentscheid an die zuständige kantonale Instanz und gegebenenfalls ans Bundesgericht; setzt Beschwerdelegitimation und fristgerechte Einreichung voraus.

Behördliche Anordnung, mit der rechtswidrige Bauten oder Nutzungen beseitigt oder angepasst werden müssen; kann von der Baupolizei verfügt und zwangsweise durchgesetzt werden.

Abgabe auf planungsbedingten Mehrwerten von Grundstücken, etwa bei Einzonung; schöpft einen Teil des Wertzuwachses zugunsten der öffentlichen Hand ab und ist kantonal unterschiedlich ausgestaltet.

Vertrag über die Übertragung von Grundeigentum gegen Entgelt; bedarf zu seiner Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung und wird mit der Eintragung im Grundbuch wirksam.

Übereinstimmende Erklärung von Verkäufer und Käufer über den Eigentumswechsel; der Übergang des Grundeigentums erfolgt erst mit der Eintragung ins Grundbuch, nicht schon mit Vertragsabschluss.

Eintragung zur Sicherung persönlicher Ansprüche, etwa eines Kaufrechts oder eines Vorkaufsrechts; macht den Anspruch gegenüber späteren Erwerbern und Gläubigern wirksam.

Vertragsverhältnisse zur Gebrauchsüberlassung von Grundstücken oder Räumen gegen Entgelt; das Mietrecht regelt Kündigung, Mietzinserhöhung, Nebenkosten und Mängelrechte des Mieters.

Formelle Anpassung des Mietzinses durch den Vermieter auf den nächsten Kündigungstermin und das Recht des Mieters, eine missbräuchliche Erhöhung bei der Schlichtungsbehörde anzufechten.

Neben dem Mietzins geschuldete Aufwendungen für Heizung, Wasser, Hauswartung und ähnliches; nur abrechenbar, wenn sie im Vertrag ausdrücklich vereinbart und tatsächlich angefallen sind.

Weitervermietung der gemieteten Sache durch den Mieter an einen Dritten; bedarf der Zustimmung des Vermieters und darf dessen Rechte nicht übermässig beeinträchtigen.

Gesetzliche Regeln, die den Mieter vor missbräuchlicher oder treuwidriger Kündigung schützen; der Mieter kann die Kündigung innert Frist bei der Schlichtungsbehörde anfechten.