Stockwerkeigentum: Liftbeschluss, Mehrheit und Kostenverteilung
Die Stockwerkeigentümergemeinschaft 'Am Park' in Zürich umfasst acht Einheiten. Die Begründungsurkunde enthält Wertquoten zwischen 9% und 17% und bestimmt, dass bauliche Massnahmen, die über die ordentliche Erhaltung hinausgehen, der Zustimmung von zwei Dritteln der Stockwerkeigentümer bedürfen. An der Versammlung vom 12. März 2025 wird über den Einbau eines zweiten, hindernisfreien Lifts mit Kosten von CHF 320'000 abgestimmt. Fünf der acht Stockwerkeigentümer stimmen zu; sie vertreten 61% der Wertquoten. Die Eigentümerin E., die eine 9%-Einheit im Erdgeschoss besitzt und nicht an der Versammlung teilnahm, erhält das Protokoll am 2. April 2025. Sie ist der Auffassung, der Lift sei für sie nutzlos, die Mehrheit sei nicht erreicht und die Kosten müssten ohnehin nach Köpfen und nicht nach Wertquoten verteilt werden. Am 28. April 2025 erhebt sie Klage beim zuständigen Gericht.
1. Ist der Beschluss vom 12. März 2025 gültig zustande gekommen? Welche Mehrheit ist erforderlich?
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Der Beschluss ist nicht gültig zustande gekommen. Der Einbau eines zweiten Lifts ist keine notwendige Erhaltungsmassnahme, sondern eine bauliche Massnahme, die über die ordentliche Erhaltung hinausgeht. Nach Art. 712d ZGB genügt dafür die einfache Mehrheit nicht; erforderlich ist eine qualifizierte Mehrheit von zwei Dritteln der Stockwerkeigentümer, soweit der Begründungsakt nichts anderes vorsieht. Die Begründungsurkunde verlangt ebenfalls zwei Drittel der Stockwerkeigentümer, nicht zwei Drittel der Wertquoten. Bei acht Einheiten sind zwei Drittel 5,33, also sechs Stimmen. Fünf Ja-Stimmen genügen nicht, auch wenn sie 61% der Wertquoten vertreten. Die Wertquoten sind für diese Mehrheit nicht massgebend, weil der Begründungsakt auf die Zahl der Stockwerkeigentümer abstellt. Der Beschluss ist daher anfechtbar bzw. ungültig. Das Gericht hebt ihn auf; es kann nicht selbst den Lift beschliessen. Die Versammlung muss erneut und rechtsgenügend beschliessen.
2. Wie sind die Kosten zu verteilen, wenn der Lift gültig beschlossen würde?
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Wird der Lift gültig beschlossen, richtet sich die Kostenverteilung nach Art. 712h ZGB: Die Kosten der gemeinschaftlichen Sache, der Verwaltung und der Erneuerung werden nach den Wertquoten getragen, sofern der Begründungsakt oder ein gültiges Reglement nichts anderes bestimmt. Eine Verteilung nach Köpfen ist nicht der gesetzliche Normalfall. E. kann sich auch nicht mit Erfolg auf die Nutzlosigkeit des Lifts berufen: Der Lift dient der gemeinschaftlichen Sache, erhöht den Wohnwert und kommt auch Besuchern und einer späteren Veräusserung zugute. Eine abweichende Verteilung wäre nur durch eine entsprechende Regelung oder durch eine Vereinbarung aller betroffenen Eigentümer möglich. Ein unverhältnismässiger Nachteil im Sinne von Art. 712d ZGB wäre bei einem Kostenanteil von 9% von CHF 320'000, also rund CHF 28'800, nicht ohne Weiteres dargetan; er wäre im Anfechtungsverfahren, nicht im Kostenverteilungsverfahren zu prüfen.
3. Ist die Klage vom 28. April 2025 rechtzeitig? Welche Frist gilt und welche Folgen hat die Verspätung?
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Die Klage vom 28. April 2025 ist rechtzeitig. Nach Art. 712m Abs. 2 ZGB ist die Klage auf Ungültigkeit eines Beschlusses innert 30 Tagen seit der Kenntnisnahme beim Gericht zu erheben. E. erhielt das Protokoll am 2. April 2025; die Frist endete damit am 2. Mai 2025. Die Klage vom 28. April 2025 wahrt die Frist. Wäre sie verspätet, könnte sich E. nur noch auf Nichtigkeitsgründe berufen, etwa fehlende Einladung, Überschreitung der Kompetenzen oder Verletzung zwingenden Rechts; die blosse Verletzung der Mehrheitsregel ist ein Anfechtungsgrund, der innerhalb der 30-Tage-Frist geltend zu machen ist. Die rechtzeitige Klage führt zur gerichtlichen Prüfung der Mehrheit; bei deren Verneinung wird der Beschluss aufgehoben.