Grundstückkauf: Flächenabweichung und nicht erwähnte Dienstbarkeit
Die Käuferin K. unterzeichnet am 14. Januar 2025 einen öffentlich beurkundeten Kaufvertrag über die Parzelle Nr. 812 in der Gemeinde Y. Der Vertrag beschreibt das Grundstück als 'ca. 1'250 m², Wohnhaus mit Baujahr 1968, zu einem Preis von CHF 1'800'000'. In der Rubrik 'Lasten' heisst es: 'Die Liegenschaft wird lastenfrei übertragen, mit Ausnahme des im Grundbuch eingetragenen Wegerechts zugunsten von Parzelle Nr. 810.' K. beabsichtigt, das Haus abzubrechen und einen Neubau mit einer Grenzgarage zu erstellen. Nach der Eigentumsübertragung stellt sie fest, dass das Grundbuch eine Fläche von 1'180 m² ausweist und dass zugunsten der Parzelle Nr. 810 seit 1974 eine Dienstbarkeit eingetragen ist, die auf dem westlichen Streifen von 5 m ein Bauverbot statuiert. Ihr Architekt hatte den Grundbuchauszug erhalten, die Dienstbarkeit aber übersehen. Die Baubewilligung für den Neubau wird wegen des Bauverbots verweigert. K. verlangt von der Verkäuferin CHF 250'000 Minderung und eventualiter die Rückabwicklung des Kaufvertrags.
1. Kann K. wegen der Flächenabweichung von 70 m² eine Minderung verlangen?
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Eine Minderung wegen der Flächenabweichung ist wahrscheinlich zu verneinen. Der Kaufgegenstand wird durch das Grundbuch und den öffentlich beurkundeten Vertrag bestimmt, nicht durch eine blosse Umschreibung. Die Angabe 'ca. 1'250 m²' ist keine Zusicherung im Sinne von Art. 197 OR, sondern eine ungefähre Beschreibung; die tatsächliche Grundbuchfläche beträgt 1'180 m². Bei einem Pauschalpreis und einer Abweichung von 5,6% trägt die Käuferin das Flächenrisiko, sofern keine ausdrückliche Zusicherung oder ein Preis pro m² vereinbart wurde. Etwas anderes gilt nur, wenn die Verkäuferin die Fläche bewusst falsch angegeben hat (Art. 28 OR) oder wenn die Fläche nach dem übereinstimmenden Willen der Parteien eine eigentliche Vertragsgrundlage bildete (Art. 24 OR). Die Käuferin hätte den Grundbuchauszug prüfen können und müssen. Ohne besondere Zusicherung besteht daher kein Minderungsanspruch; die Berufung auf die blosse Flächenangabe genügt nicht.
2. Welche Rechte hat K. wegen der nicht erwähnten Bauverbotsdienstbarkeit? Kommt eine Minderung oder Wandelung in Betracht?
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Die nicht erwähnte Bauverbotsdienstbarkeit ist ein Rechtsmangel. Der Vertrag bezeichnet die Liegenschaft als 'lastenfrei' mit Ausnahme des Wegerechts; die Dienstbarkeit zugunsten der Parzelle Nr. 810 fehlt in dieser Liste. Damit hat die Verkäuferin eine Zusicherung abgegeben, die sie bindet. Zwar ist die Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen und die Käuferin muss sich die öffentlichen Register grundsätzlich entgegenhalten lassen; die ausdrückliche Zusicherung im Vertrag geht aber vor, und die Verkäuferin kann sich nicht auf die Kenntnis oder Fahrlässigkeit der Käuferin berufen, soweit sie selbst eine unrichtige Erklärung abgegeben hat. K. kann nach Art. 205 OR Minderung des Kaufpreises verlangen; Wandelung nur, wenn der Mangel erheblich ist. Das Bauverbot verhindert die geplante Überbauung eines Teils des Grundstücks und kann je nach Projekt erheblich sein. Der Minderungsbetrag bemisst sich nach dem Unterschied zwischen dem Kaufpreis und dem Wert der Liegenschaft mit der Dienstbarkeit, nicht nach den behaupteten CHF 250'000. Mitverschulden der Käuferin bzw. ihres Architekten kann den Schadenersatz nach Art. 44 OR reduzieren, die Minderung aber nicht ohne Weiteres ausschliessen.
3. Kann K. den Kaufvertrag wegen Grundlagenirrtums anfechten? Welche Voraussetzungen gelten?
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Eine Anfechtung wegen Grundlagenirrtums nach Art. 23 ff. OR ist kaum erfolgreich. Ein Grundlagenirrtum setzt voraus, dass der Irrtum einen Umstand betrifft, den die irrende Partei als notwendige Grundlage des Vertrags betrachtet hat, und dass der Irrtum wesentlich ist (Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR). Die Baubarkeit des Grundstücks kann eine solche Grundlage sein. Hier beruht die Fehlvorstellung aber auf der Nichtbeachtung des öffentlichen Grundbuchs; die Dienstbarkeit war erkennbar. Nach Art. 26 OR ist ein Irrtum unbeachtlich, wenn er gegen Treu und Glauben verstösst; wer einen Grundbuchauszug in Händen hat und ihn nicht liest, handelt sorgfaltswidrig. Ein Rechtsirrtum über die Folgen einer eingetragenen Dienstbarkeit ist zudem grundsätzlich kein beachtlicher Grundlagenirrtum. K. bleibt daher auf die kaufvertragliche Rechtsgewährleistung verwiesen; eine Anfechtung des Vertrags wegen Irrtums scheidet aus.