Bau- und Immobilienrecht: Vertrag, dingliche Rechte und Fristen
Der Fachanwalt SAV Bau- und Immobilienrecht verbindet das private Bauvertragsrecht mit dem Immobiliarsachenrecht und den öffentlich-rechtlichen Schnittstellen. Die Prüfung verlangt eine saubere Anspruchsprüfung: Vertragsgrundlage, Form, dingliche Wirkung, Fristen und Durchsetzung.
Bauvertrag: Werkvertrag und SIA 118
- Es gilt der Werkvertrag nach OR 363 ff.; die SIA 118 ist privates Regelwerk und gilt nur bei wirksamer Einbeziehung. Individuelle Vereinbarungen gehen vor.
- Mehrvergütung ist darzulegen und zu belegen; die bloße Behauptung einer Bauzeitverlängerung genügt nicht. Änderungen der Ausführung sind als angeordnete Leistung zu prüfen.
- Die Abnahme ist zentral für Gefahrübergang, Fälligkeit und Mängelrüge; die SIA 118 modifiziert das OR, etwa bei Prüfungs- und Rügefristen.
Immobiliarsachenrecht und Erwerb
- Der Grundstückkauf bedarf der öffentlichen Beurkundung (OR 216); Eigentum geht mit dem Grundbucheintrag über (ZGB 656). Der Eintrag heilt keinen Formmangel.
- Zu prüfen sind Dienstbarkeiten und Baurecht (ZGB 730 ff., 779 ff.), Stockwerkeigentum (ZGB 712a ff.) sowie der Gutglaubensschutz des Grundbuchs.
- Das Bauhandwerkerpfandrecht (ZGB 837/839) setzt eine Bauhandwerkerforderung und die fristgerechte Anmeldung beim Grundbuchamt voraus: drei Monate nach Vollendung der Arbeit.
- Nachbarrechtliche Ansprüche wegen übermäßiger Einwirkung stützen sich auf ZGB 679/684; zu prüfen sind Ursache, Duldungspflicht, Abwehr- und Schadenersatzanspruch.
Beispiel
Unternehmer U hat aus einem Werkvertrag mit dem Generalunternehmer eine Forderung von CHF 120'000. Das Grundstück gehört B. U meldet fünf Monate nach Vollendung seiner Arbeiten beim Grundbuchamt ein Bauhandwerkerpfandrecht an. Ergebnis: Die Anmeldung ist verspätet; die dreimonatige Frist nach ZGB 839 ist nicht gewahrt. U erwirbt kein Pfandrecht. Eine verspätete Anmeldung wird nicht dadurch geheilt, dass die Forderung unbestritten ist. U kann nur noch ordentlich auf Zahlung klagen; für ein dingliches Vorrecht fehlt die rechtzeitige Anmeldung. Zu prüfen wäre die Vollendung der konkreten Arbeit, nicht die Abnahme des Gesamtbaus.
Fallstricke
- SIA 118 nicht automatisch anwenden; Einbeziehung und Vorrang individueller Abreden prüfen.
- Beim Bauhandwerkerpfandrecht „Vollendung“ mit „Abnahme“ verwechseln.
- Annehmen, der Grundbucheintrag heile einen formnichtigen Grundstückkauf.
- Öffentlich-rechtliche Baubewilligung mit privatrechtlicher Zustimmung gleichsetzen; Dienstbarkeiten und Nachbarrecht bleiben vorbehalten.
- Stockwerkeigentum ohne Grundbucheintrag als entstanden behandeln.