Hypothèque sur le bien personnel du dirigeant et cautionnement de son épouse
La SARL Sahel Distribution, dont le siège est à Abidjan-Marcory, sollicite un prêt de 150 000 000 FCFA auprès de la Banque Atlantique. Le gérant, M. Koffi, propose de garantir le prêt par une hypothèque conventionnelle sur une villa sise à Cocody, inscrite au livre foncier à son nom personnel, ainsi que par son cautionnement personnel. Mme Koffi, mariée sous le régime de la communauté de biens, refuse d'abord de signer, puis accepte verbalement. La villa constitue le logement de la famille. Les statuts de la SARL limitent les pouvoirs du gérant pour les emprunts à 50 000 000 FCFA ; aucune assemblée n'a autorisé l'opération. Le dossier de prêt mentionne une créance de 150 000 000 FCFA, mais la banque veut inscrire 200 000 000 FCFA pour couvrir les intérêts et frais. Le notaire est saisi du projet d'acte. Il doit vérifier la titularité, l'état hypothécaire, la situation matrimoniale et les pouvoirs du gérant avant de dresser l'acte.
1. L'hypothèque sur la villa personnelle de M. Koffi peut-elle valablement garantir la dette de la SARL ? Précisez les vérifications à effectuer.
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Oui, en principe. L'hypothèque conventionnelle peut être consentie par un tiers non débiteur pour garantir la dette d'autrui. M. Koffi n'a donc pas besoin d'être le débiteur principal : il doit être propriétaire de l'immeuble et avoir la capacité de disposer. Le notaire doit néanmoins vérifier plusieurs points :
- le titre foncier, l'identité du propriétaire et l'absence d'inscription antérieure au livre foncier ;
- la situation matrimoniale et, si la villa est un bien commun ou le logement de la famille, le consentement exprès du conjoint ;
- la créance garantie : contrat de prêt, montant, échéances, intérêts et accessoires ;
- les pouvoirs du gérant pour l'emprunt social. Les statuts limitent ses pouvoirs à 50 000 000 FCFA : une autorisation de l'assemblée ou une ratification est nécessaire. À défaut, la société et la banque s'exposent à un contentieux sur le prêt, même si la sûreté personnelle de M. Koffi reste en elle-même valable.
Conclusion : l'acte est possible, mais pas en l'état. Il faut régulariser l'autorisation sociale et obtenir le consentement conjugal dans les formes requises.
2. Quelles conséquences attachez-vous au refus initial puis à l'acceptation verbale de Mme Koffi ?
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Le consentement verbal de Mme Koffi est insuffisant. Pour une hypothèque portant sur le logement de la famille ou sur un bien commun, le consentement doit être exprès et, en pratique, donné par écrit, dans l'acte ou par acte authentique séparé. À défaut, la banque court le risque de voir l'hypothèque inopposable au conjoint ou annulée, ce qui vide la sûreté de sa substance.
Il faut distinguer deux actes : le consentement à l'hypothèque et le cautionnement. Le cautionnement doit être exprès ; un accord verbal ne crée pas d'obligation. Mme Koffi ne doit pas être présentée comme caution si elle n'a signé qu'un consentement à l'hypothèque. Le notaire doit l'informer de la portée de son engagement, de son caractère plafonné ou illimité, et des conséquences d'une défaillance du débiteur.
En pratique : faire signer un acte distinct ou insérer dans l'acte une mention spéciale, lue et approuvée, après information complète. Le notaire doit refuser de dresser l'acte si le consentement reste seulement verbal.
3. Que répondez-vous à la banque qui veut inscrire 200 000 000 FCFA pour une créance de 150 000 000 FCFA ?
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Le notaire ne peut pas mentionner une créance fictive. Il peut inscrire une hypothèque pour une créance déterminée comprenant le principal et les accessoires, mais le montant doit correspondre à ce que les parties ont réellement convenu et être déterminable. Une inscription de 200 000 000 FCFA pour un prêt de 150 000 000 FCFA n'est pas automatiquement illicite si elle couvre les intérêts, frais et une marge, mais elle doit être justifiée par le contrat et ne pas tromper les tiers.
Le notaire doit demander à la banque de ventiler : principal, intérêts, frais, et de fixer un plafond. Si la banque exige une mention fictive, il doit refuser et l'expliquer par écrit ; sa responsabilité civile et disciplinaire serait engagée. Il vérifiera aussi le rang de l'inscription et les modalités de mainlevée.
Conclusion : pas de refus catégorique du principe d'une inscription supérieure au principal, mais refus de toute mention non justifiée ou trompeuse.