Notariat CI cheat sheet

Conditions de validité du contrat (art. 1128 C. civ.) : consentement des parties, capacité de contracter, contenu licite et certain ; l'absence de cause n'est plus un motif de nullité depuis 2016.

Vices du consentement : erreur (sur la substance ou les qualités essentielles, ou sur la personne en cas de considération déterminante), dol (manœuvres, mensonge ou dissimulation intentionnelle), violence (contrainte physique ou morale, y compris abus de dépendance).

Force obligatoire (art. 1103) : les contrats légalement formés tiennent lieu de loi aux parties ; l'imprévision (art. 1195) permet au juge de réviser si le changement est imprévisible et rend l'exécution excessivement onéreuse.

Nullité relative : protège un intérêt privé, prescription de 5 ans à compter du jour où le vice est connu (art. 1144) ; nullité absolue : protège l'intérêt général, prescription de 5 ans à compter de la conclusion (art. 1185).

Classification des biens (art. 516) : immeubles par nature (fonds de terre, bâtiments), par destination (objets affectés au fonds), par l'objet (usufruit, servitudes) ; meubles par nature ou par détermination de la loi.

Usufruit (art. 578) : droit de jouir des choses dont un autre a la propriété comme le propriétaire lui-même, mais à charge d'en conserver la substance ; durée maximale 30 ans pour une personne morale, viagère pour une personne physique.

Cautionnement (art. 2288) : contrat unilatéral par lequel la caution s'engage à payer la dette du débiteur en cas de défaillance ; le cautionnement doit être exprès, la mention manuscrite n'est plus obligatoire depuis 2022 mais la preuve écrite reste exigée.

Hypothèque (art. 2393) : sûreté réelle immobilière sans dépossession, constitutive par acte notarié, soumise à publicité foncière ; prend rang à la date de son inscription au service de la publicité foncière.

Privilèges spéciaux immobiliers : le privilège du vendeur d'immeuble (art. 2374, 2°) et le privilège du prêteur de deniers (art. 2374, 3°) s'inscrivent dans les deux mois de l'acte, faute de quoi ils deviennent simples et passent après les hypothèques antérieurement inscrites.

Acte notarié authentique requis pour : vente immobilière (art. 710-1 C. civ. depuis 2021), constitution d'hypothèque, donation d'immeuble, bail emphytéotique, échange, partage de biens immobiliers.

Publicité foncière : formalisme de la formalité d'inscription ou de transcription au service de la publicité foncière du lieu de l'immeuble ; la publicité confère opposabilité aux tiers, non validité.

Délai de 2 mois pour l'inscription du privilège du prêteur de deniers et du vendeur ; au-delà, l'inscription n'a plus d'effet privilégié et prend rang à sa date d'inscription réelle.

Purge des hypothèques : l'acquéreur d'un immeuble hypothéqué peut purger en notifiant aux créanciers inscrits, qui disposent d'un délai de 30 jours pour surenchérir ou être désintéressés.

Diagnostics obligatoires dans la vente : DPE, amiante (avant 1997), plomb (avant 1949), termites, gaz, électricité, ERP, état des risques naturels et technologiques ; annexés à la promesse ou à l'acte.

Copropriété : le syndicat des copropriétaires est une personne morale ; le règlement de copropriété et l'état descriptif de division sont publiés au service de la publicité foncière avec l'acte de vente d'un lot.

Servitudes : fondées sur le titre, la destination du père de famille ou la prescription trentenaire ; elles s'éteignent par non-usage pendant 30 ans, par renonciation ou par impossibilité d'exercice.

Urbanisme : le certificat d'urbanisme (CUa informatif, CUb opérationnel), la déclaration préalable et le permis de construire ; le maire délivre au nom de la commune, sauf compétence transférée à l'intercommunalité.

SARL : capital libre depuis 2003, minimum 1 €, associés 1 à 100, gérant obligatoirement personne physique, agrément des cessions d'actions par tiers statutaire.

SAS : liberté statutaire maximale, capital libre, président personne physique ou morale, cession d'actions libre sauf clause d'agrément ; les actions de préférence sont possibles.

SA : capital minimum 37 000 € (avec appel public à l'épargne) ou 37 000 € (sans), conseil d'administration de 3 à 18 membres, directeur général nommé par le conseil, commissaire aux comptes obligatoire.

SCI : société civile, objet civil, capital libre, gérant, responsabilité indéfinie et solidaire aux dettes sociales sauf clause contraire ; cession de parts soumise à agrément unanime sauf clause statutaire plus souple.

Fonds de commerce : élément incorporel (clientèle, enseigne, nom commercial, droit au bail) ; la cession est soumise à publicité au BODACC et au droit de préemption de la commune dans un délai d'un mois.

Bail commercial : durée de 9 ans minimum, droit au renouvellement, indemnité d'éviction en cas de refus de renouvellement, révision triennale du loyer ou révision annuelle si clause.

Redressement judiciaire : déclaration de cessation des paiements dans les 45 jours ; le tribunal ouvre une période d'observation, désigne un administrateur et un mandataire judiciaire.

Actes de commerce (art. L. 110-1 C. com.) : achat pour revendre, opérations de banque, opérations d'intermédiaire, exploitation d'un fonds de commerce, lettres de change ; la commercialité peut être statutaire ou par la forme (sociétés commerciales).

Le notaire est officier public et ministériel nommé par arrêté du ministre de la justice ; il instrumente dans le ressort de son office sauf exceptions (actes à distance, déplacements).

Acte authentique : reçu par un officier public compétent, rédigé en la forme prescrite, signé par les parties et le notaire ; il fait foi jusqu'à inscription de faux.

Devoirs déontologiques : impartialité, conseil, secret professionnel, probité, désintéressement ; le notaire ne peut instrumenter dans une affaire où il a un intérêt personnel ou familial.

Tarif notarial : honoraires réglementés par arrêté (tarif dégressif pour les ventes, émoluments proportionnels) + émoluments libres pour les prestations non tarifées ; la remise d'honoraires est possible sur les émoluments libres.

Responsabilité du notaire : civile (faute, obligation de conseil et d'efficacité), disciplinaire (chambre de discipline), pénale (faux en écriture authentique, abus de confiance, blanchiment).

Comptabilité du notaire : maniement de fonds pour le compte des clients via le compte CARPA ; obligation de lutte anti-blanchiment (déclaration de soupçon à TRACFIN), vérification d'identité et de l'origine des fonds.

Formalisme : minute conservée au rang des minutes, expédition délivrée aux parties, copie exécutoire pour l'exécution forcée ; les actes sont établis en français, sauf acte à distance autorisé.

Le notaire peut refuser d'instrumenter en cas de doute sur la licéité ou la capacité, mais doit alors informer les parties et respecter le devoir de conseil.

Mariage : conditions de fond (âge 18 ans, consentement libre, prohibition de l'inceste, bigamie) ; publication des bans 10 jours avant la célébration ; opposition possible dans un délai de 10 jours.

Régimes matrimoniaux : communauté légale (acquêts communs, biens propres), séparation de biens, participation aux acquêts ; le changement de régime est possible après 2 ans de mariage par acte notarié homologué par le juge aux affaires familiales.

Divorce : divorce par consentement mutuel (acte sous seing privé contresigné par avocats, sauf si enfant mineur demande audition), divorce judiciaire (faute, altération du lien, acceptation), divorce pour rupture de la vie commune.

PACS : convention conclue entre deux personnes majeures, enregistrée en mairie ; régime par défaut de séparation de biens, possibilité d'option pour l'indivision ; dissolution par déclaration conjointe ou mariage.

Dévolution légale : ordre des enfants (héritiers réservataires), ordre des parents, ordre des collatéraux ; le conjoint survivant a des droits variables selon la présence d'enfants et de parents.

Réserve héréditaire : 1/2 en présence d'un enfant, 1/3 pour deux enfants, 1/4 pour trois enfants et plus ; quotité disponible correspondante (1/2, 2/3, 3/4).

Testament : olographe (écrit, daté, signé de la main du testateur), authentique (reçu par notaire en présence de deux témoins), mystique ; révocation possible par acte notarié ou par destruction.

Donation entre époux : institution contractuelle permettant au conjoint survivant d'opter entre l'usufruit de la totalité des biens ou la pleine propriété de la quotité disponible ; elle est révocable à tout moment.

Droits de mutation à titre onéreux (DMTO) : taux départemental de 4,50 % à 5 % (variable), frais d'assiette 2,37 %, taxe communale 1,20 %, prélèvement pour frais de publicité ; total usuel autour de 5,80 % à 7,50 % selon le département.

Plus-value immobilière des particuliers : exonération totale après 22 ans de détention pour l'IR, 30 ans pour les prélèvements sociaux ; abattements dégressifs à partir de la 6e année.

Taxe sur la valeur ajoutée : ventes d'immeubles achevés depuis plus de 5 ans exonérées sauf option ; ventes d'immeubles neufs ou terrain à bâtir soumises à TVA ; marchand de biens soumis à TVA.

Droits de succession : barème progressif de 5 % à 45 % selon le lien de parenté ; abattement de 100 000 € par enfant (renouvelable tous les 15 ans), 80 724 € entre époux/PACS.

Droits de donation : mêmes abattements que la succession, rappel fiscal de 15 ans ; donation-partage permet de figer la valeur des biens au jour du partage.

IFI : impôt sur la fortune immobilière, seuil de 1,3 M€ de patrimoine immobilier net, barème progressif de 0,5 % à 1,5 % ; résidence principale exonérée, biens professionnels exonérés.

Taxe locale sur la publicité extérieure (TLPE) et taxes d'urbanisme : taxe d'aménagement, versement pour sous-densité, redevance d'archéologie préventive ; à mentionner dans les actes de vente de terrains.

Fiscalité des SCI : régime des sociétés de personnes (IR), option possible pour l'IS ; les loyers sont imposables entre les mains des associés au prorata de leurs parts.

Compétence du tribunal judiciaire : compétence de droit commun en matière civile, sauf attribution légale à une autre juridiction ; le juge des contentieux de la protection tranche les petits litiges (moins de 10 000 €).

Assignation : acte d'huissier de justice, délivré à la partie adverse, mentionnant la juridiction saisie, l'objet de la demande et les moyens de droit ; à peine de nullité, elle doit être remise au défendeur.

Mise en état : échange des conclusions et des pièces, calendrier de procédure, ordonnance de clôture ; les parties doivent conclure dans les délais fixés par le juge de la mise en état.

Jugement : contradictoire (les parties ont comparu), réputé contradictoire (défendeur absent mais assigné à personne), par défaut (défendeur non assigné à personne) ; voies de recours : appel, opposition, tierce opposition, pourvoi en cassation.

Titre exécutoire : jugement, acte notarié, acte authentique, titre délivré par le juge ; permet l'exécution forcée sur les biens du débiteur, après signification.

Saisie immobilière : commandement de payer valant saisie, délivré par huissier, publié au service de la publicité foncière ; audience d'orientation, mise à prix, enchères, surenchère de 10 % dans les 10 jours.

Saisie conservatoire : mesure autorisée par le juge de l'exécution en cas de créance fondée en son principe et de circonstances menaçant le recouvrement ; elle ne vaut pas saisie-vente.

Prescription de l'exécution : 10 ans pour les jugements et actes notariés ; l'huissier peut délivrer un commandement aux fins de saisie-vente, une saisie-attribution sur les comptes bancaires.

Acte administratif unilatéral : décision exécutoire, présomption de légalité, possibilité de retrait ou d'abrogation ; le retrait est possible dans les 4 mois pour illégalité, l'abrogation est possible à tout moment pour les actes non créateurs de droits.

Recours pour excès de pouvoir : recours objectif contre une décision administrative, délai de 2 mois à compter de la notification ou publication, pas de délai en matière de travaux publics.

Contrats administratifs : contrat de la commande publique (marché public, concession), clauses exorbitantes du droit commun ; le juge administratif connaît du contentieux de leur validité et de leur exécution.

Domaine public : biens affectés à l'usage direct du public ou à un service public, inaliénables et imprescriptibles ; les occupations nécessitent une autorisation (AOT) précaire et révocable, avec redevance.

Expropriation : déclaration d'utilité publique, arrêté de cessibilité, ordonnance d'expropriation, indemnisation ; le juge de l'expropriation fixe l'indemnité, avec possibilité d'appel.

Marchés publics : seuils européens (215 000 € HT pour les fournitures et services, 5 382 000 € HT pour les travaux), procédures formalisées (appel d'offres ouvert ou restreint, procédure négociée avec ou sans publicité).

Responsabilité administrative : faute de service, faute personnelle, responsabilité sans faute pour risque (choses dangereuses, ouvrages publics) ou pour rupture d'égalité devant les charges publiques.

Urbanisme et permis : le permis de construire est un acte administratif ; recours des tiers dans un délai de 2 mois devant le tribunal administratif, avec possibilité de référé-suspension.

Structure d'une note de synthèse : introduction (contexte, problématique, annonce du plan), développement en 2 ou 3 parties équilibrées, conclusion ; pas de style personnel, objectivité et neutralité.

Méthode de la dissertation juridique : introduction (accroche, définition des termes, problématique, annonce du plan), plan en deux parties (I et II) avec sous-parties (A et B), conclusion brève.

Méthode du cas pratique : qualification juridique des faits, identification des règles applicables, application au cas, conclusion ; utiliser le syllogisme (majeure, mineure, conclusion).

Expression écrite : phrases courtes, vocabulaire juridique précis, pas de jargon inutile, orthographe et grammaire irréprochables ; la clarté prime sur la longueur.

Expression orale : structurer son propos (introduction, développement, conclusion), gérer le temps, regarder son auditoire, adapter le débit ; éviter les tics de langage et les hésitations.

Culture générale juridique : institutions de la Ve République, Conseil constitutionnel, Conseil d'État, Cour de cassation, CEDH ; hiérarchie des normes (bloc de constitutionnalité, conventions internationales, lois, règlements).

Actualité notariale : réformes récentes (loi ELAN, loi Climat et résilience, réforme du droit des sûretés de 2021, réforme de la publicité foncière) ; suivre les publications du Conseil supérieur du notariat.

Argumentation : identifier la thèse, les arguments et les objections ; répondre aux objections de manière structurée ; utiliser des exemples concrets et juridiquement fondés.

Rédaction d'un acte notarié : mention des parties (identité, capacité, régime matrimonial), désignation de l'immeuble, prix, conditions suspensives, garanties, publicité foncière.

Style notarial : formules consacrées, précision des termes, absence d'ambiguïté ; chaque clause doit être claire, précise et complète.

Note de synthèse : lire le dossier en 30 minutes, dégager les idées clés, construire un plan en 2 ou 3 parties, rédiger en 3 heures maximum ; respecter le format demandé.

Entretien avec le jury : présenter son parcours en 2 minutes, répondre aux questions de motivation, de déontologie et de droit ; adopter une posture professionnelle et respectueuse.

Culture générale : institutions françaises et européennes, grandes réformes du droit, actualité économique et sociale ; lire la presse juridique et les rapports annuels du CSN.

Expression orale : maîtriser le trac, respirer, structurer son propos, utiliser des transitions ; s'entraîner à l'oral en conditions réelles.

Argumentation juridique : distinguer les faits, le droit et la solution ; utiliser la méthode IRAC (Issue, Rule, Application, Conclusion) pour les cas pratiques.

Préparation à l'examen : réviser les matières fondamentales (droit civil, immobilier, sociétés, famille, fiscal), s'entraîner aux épreuves écrites et orales, suivre l'actualité notariale.

Le notaire est un officier public nommé par le garde des Sceaux ; il exerce dans un ressort déterminé et ne peut instrumenter hors de ce ressort, sauf exceptions légales.

Devoir de conseil : le notaire doit éclairer les parties sur la portée et les conséquences de l'acte, vérifier leur capacité et leur consentement, et les informer des risques.

Secret professionnel : le notaire est tenu au secret absolu sur les faits dont il a connaissance dans l'exercice de ses fonctions ; il ne peut être délié que par la loi.

Impartialité : le notaire ne peut favoriser une partie au détriment de l'autre ; il doit assurer l'équilibre de l'acte et refuser d'instrumenter en cas de conflit d'intérêts.

Responsabilité disciplinaire : sanctionnée par la chambre de discipline (avertissement, blâme, interdiction temporaire, destitution) ; procédure devant le tribunal judiciaire.

Comptabilité : tenue d'une comptabilité spéciale, dépôt des fonds clients sur un compte CARPA, obligation de déclaration de soupçon à TRACFIN en cas de doute sur l'origine des fonds.

Tarification : émoluments proportionnels pour les actes tarifés (ventes, successions, prêts), émoluments fixes pour certains actes, honoraires libres pour les prestations non tarifées.

Formation continue : obligation de formation professionnelle continue (20 heures par an) ; le notaire doit se tenir informé des évolutions législatives et jurisprudentielles.

Mariage : conditions de fond (âge, consentement, capacité, absence de lien de parenté prohibé) ; publication des bans ; célébration par l'officier d'état civil.

Régimes matrimoniaux : communauté réduite aux acquêts (régime légal), séparation de biens, participation aux acquêts ; le changement de régime est possible après 2 ans par acte notarié.

Divorce : divorce par consentement mutuel (acte sous seing privé contresigné par avocats, sauf enfant mineur demandant audition), divorce judiciaire (faute, altération du lien, acceptation).

PACS : convention enregistrée en mairie, régime de séparation de biens par défaut, possibilité d'option pour l'indivision ; dissolution par déclaration conjointe ou mariage.

Successions : dévolution légale (ordre des enfants, parents, collatéraux), réserve héréditaire (1/2, 1/3, 1/4 selon le nombre d'enfants), quotité disponible.

Testament : olographe (écrit, daté, signé de la main du testateur), authentique (reçu par notaire en présence de deux témoins), mystique ; révocation possible.

Donation entre époux : institution contractuelle permettant au conjoint survivant d'opter entre l'usufruit de la totalité ou la pleine propriété de la quotité disponible ; révocable à tout moment.

Indivision : régime des biens indivis (art. 815 et suivants), possibilité de sortie par partage amiable ou judiciaire ; convention d'indivision possible pour 5 ans renouvelable.

DMTO : taux départemental de 4,50 % à 5 %, frais d'assiette 2,37 %, taxe communale 1,20 %, prélèvement pour frais de publicité ; total usuel de 5,80 % à 7,50 %.

Plus-value immobilière : exonération totale après 22 ans pour l'IR, 30 ans pour les prélèvements sociaux ; abattements dégressifs à partir de la 6e année.

TVA : ventes d'immeubles achevés depuis plus de 5 ans exonérées sauf option ; ventes d'immeubles neufs ou terrain à bâtir soumises à TVA ; marchand de biens soumis à TVA.

Droits de succession : barème progressif de 5 % à 45 % ; abattement de 100 000 € par enfant (renouvelable tous les 15 ans), 80 724 € entre époux/PACS.

Droits de donation : mêmes abattements que la succession, rappel fiscal de 15 ans ; donation-partage permet de figer la valeur des biens au jour du partage.

IFI : seuil de 1,3 M€ de patrimoine immobilier net, barème progressif de 0,5 % à 1,5 % ; résidence principale exonérée, biens professionnels exonérés.

Taxe d'aménagement et versement pour sous-densité : à mentionner dans les actes de vente de terrains ; redevance d'archéologie préventive.

Fiscalité des SCI : régime des sociétés de personnes (IR) par défaut, option possible pour l'IS ; loyers imposables entre les mains des associés au prorata de leurs parts.

Compétence du tribunal judiciaire : compétence de droit commun en matière civile ; le juge des contentieux de la protection tranche les litiges de moins de 10 000 €.

Assignation : acte d'huissier de justice, délivré à la partie adverse, mentionnant la juridiction saisie, l'objet de la demande et les moyens de droit ; à peine de nullité.

Mise en état : échange des conclusions et des pièces, calendrier de procédure, ordonnance de clôture ; les parties doivent conclure dans les délais fixés.

Jugement : contradictoire, réputé contradictoire, par défaut ; voies de recours : appel, opposition, tierce opposition, pourvoi en cassation.

Titre exécutoire : jugement, acte notarié, acte authentique ; permet l'exécution forcée sur les biens du débiteur, après signification.

Saisie immobilière : commandement de payer valant saisie, publié au service de la publicité foncière ; audience d'orientation, mise à prix, enchères, surenchère de 10 % dans les 10 jours.

Saisie conservatoire : autorisée par le juge de l'exécution en cas de créance fondée en son principe et de circonstances menaçant le recouvrement ; ne vaut pas saisie-vente.

Prescription de l'exécution : 10 ans pour les jugements et actes notariés ; saisie-attribution sur les comptes bancaires, saisie-vente des meubles.

Acte administratif unilatéral : décision exécutoire, présomption de légalité, retrait possible dans les 4 mois pour illégalité, abrogation possible à tout moment pour les actes non créateurs de droits.

Recours pour excès de pouvoir : recours objectif contre une décision administrative, délai de 2 mois à compter de la notification ou publication.

Contrats administratifs : marché public, concession, clauses exorbitantes du droit commun ; le juge administratif connaît du contentieux de leur validité et de leur exécution.

Domaine public : biens affectés à l'usage direct du public ou à un service public, inaliénables et imprescriptibles ; occupation par autorisation précaire et révocable (AOT).

Expropriation : déclaration d'utilité publique, arrêté de cessibilité, ordonnance d'expropriation, indemnisation fixée par le juge de l'expropriation.

Marchés publics : seuils européens (215 000 € HT pour fournitures et services, 5 382 000 € HT pour travaux), procédures formalisées (appel d'offres ouvert ou restreint, négociée).

Responsabilité administrative : faute de service, faute personnelle, responsabilité sans faute pour risque ou rupture d'égalité devant les charges publiques.

Urbanisme : permis de construire est un acte administratif ; recours des tiers dans un délai de 2 mois devant le tribunal administratif, référé-suspension possible.

Note de synthèse : introduction (contexte, problématique, annonce du plan), développement en 2 ou 3 parties équilibrées, conclusion ; objectivité et neutralité.

Dissertation juridique : introduction (accroche, définition des termes, problématique, annonce du plan), plan en deux parties (I et II) avec sous-parties (A et B), conclusion brève.

Cas pratique : qualification juridique des faits, identification des règles applicables, application au cas, conclusion ; syllogisme (majeure, mineure, conclusion).

Expression écrite : phrases courtes, vocabulaire juridique précis, orthographe et grammaire irréprochables ; la clarté prime sur la longueur.

Expression orale : structurer son propos, gérer le temps, regarder son auditoire, adapter le débit ; éviter les tics de langage et les hésitations.

Culture générale juridique : institutions de la Ve République, Conseil constitutionnel, Conseil d'État, Cour de cassation, CEDH ; hiérarchie des normes.

Actualité notariale : réformes récentes (loi ELAN, loi Climat et résilience, réforme du droit des sûretés de 2021, réforme de la publicité foncière) ; suivre les publications du CSN.

Argumentation : identifier la thèse, les arguments et les objections ; répondre aux objections de manière structurée ; utiliser des exemples concrets et juridiquement fondés.