Vente d'une parcelle sans titre foncier et sécurisation de l'acompte
M. Yao veut vendre à Mme Traoré une parcelle de 500 m² à Bingerville pour 25 000 000 FCFA. Il produit un arrêté de concession définitive à son nom, un certificat de lotissement et un plan approuvé, mais aucun titre foncier. La parcelle n'est pas encore immatriculée. Mme Traoré a déjà versé 5 000 000 FCFA sur la foi d'une promesse de vente sous seing privé signée quarante jours plus tôt, qui prévoyait un délai de trente jours et le paiement du solde à la signature de l'acte authentique. M. Yao affirme que le titre « est en cours » et demande au notaire de dresser immédiatement la vente, en offrant une clause de garantie et un mandat de vente. Mme Traoré accepte de payer le solde, mais veut être sûre de devenir propriétaire. Le notaire connaît les risques de double vente et de refus de publication au livre foncier.
1. Le notaire peut-il dresser immédiatement un acte de vente translatif de propriété ?
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Non, pas dans ces conditions. Le notaire ne peut pas certifier un transfert de propriété immobilière que le vendeur ne détient pas sous la forme d'un droit réel inscrit. L'arrêté de concession définitive et le certificat de lotissement ne valent pas titre foncier ; tant que l'immatriculation n'est pas faite, la vente ne peut pas être publiée au livre foncier et reste fragile.
Les risques sont sérieux : vente de la chose d'autrui, double vente, inopposabilité aux tiers, refus de publication. Le notaire peut dresser une promesse ou une vente sous condition suspensive, mais pas un acte définitif présenté comme translatif. Il doit vérifier à la Conservation foncière et au cadastre, et distinguer le domaine urbain du domaine rural, car la procédure d'immatriculation et les documents exigés diffèrent.
Conclusion : le notaire doit expliquer aux parties qu'il ne peut pas instrumenter une vente définitive tant que le titre foncier n'est pas inscrit au nom de M. Yao.
2. Quelle architecture contractuelle protectrice proposer aux parties ?
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Le notaire peut proposer un montage à plusieurs étages :
- Condition suspensive d'obtention du titre foncier au nom de M. Yao, avec un délai précis et une obligation de diligence ;
- Purge des droits et inscriptions : vérification de l'absence d'hypothèque, de saisie ou de revendication ;
- Interdiction de vendre à un tiers pendant la période, avec clause pénale ;
- Séquestre du solde chez le notaire ou dans une banque, libéré après publication de l'acte et délivrance du titre ;
- Clause de caducité et de restitution en cas d'échec de la condition ;
- Mandat au notaire pour accomplir les formalités et, si nécessaire, un protocole transactionnel avec M. Yao.
Il faut aussi informer les parties des droits d'enregistrement, de la plus-value et des délais réels. Le notaire ne doit pas garantir un résultat qu'il ne maîtrise pas : il sécurise le paiement et constate les étapes.
3. Que devient l'acompte de 5 000 000 FCFA si la vente n'aboutit pas ?
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Tout dépend de la qualification retenue dans la promesse : arrhes, indemnité d'immobilisation ou simple acompte.
- Si la condition suspensive ne se réalise pas par la faute du vendeur, l'acheteur peut demander la restitution et des dommages-intérêts.
- Si elle ne se réalise pas sans faute, la restitution est en principe due.
- Si l'acheteur renonce fautivement, l'acompte peut être conservé à titre d'indemnité.
Le notaire ne tranche pas seul : il interprète la promesse, vérifie les clauses et conseille une transaction. En l'absence d'acte authentique, le litige peut être porté devant le tribunal. Le notaire peut dresser un protocole de restitution ou de consignation pour éviter l'enrichissement sans cause.