Vente amiable autorisée sur saisie immobilière et minoration du prix
La Banque X poursuit la saisie immobilière d'un immeuble appartenant à M. Z, débiteur de 90 000 000 FCFA. Après le commandement et l'audience d'orientation, le juge autorise la vente amiable à un prix minimum de 120 000 000 FCFA. M. Z trouve un acheteur, Mme W, qui accepte 120 000 000 FCFA, mais demande au notaire de ne mentionner que 90 000 000 FCFA dans l'acte, les 30 000 000 FCFA restants étant versés hors acte pour régler des frais. La banque accepte, car elle sera payée. Le notaire sait que l'immeuble est hypothéqué et qu'une autre inscription existe. Le délai fixé par le juge expire dans trois semaines. Le notaire est aussi informé que Mme W est une société offshore dont le représentant refuse de justifier l'origine des fonds.
1. Quelles conditions le notaire doit-il vérifier avant de dresser la vente amiable ?
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Le notaire doit vérifier le jugement d'autorisation, le cahier des conditions de vente, le délai, le prix minimum, les droits inscrits, les oppositions, la capacité des parties et l'origine des fonds. La vente amiable est une vente forcée autorisée par le juge : elle doit être réalisée dans les conditions fixées, sinon le juge peut ordonner la reprise des poursuites.
Le notaire doit s'assurer que la vente est publiée et que le prix est consigné. Il doit aussi vérifier l'identité de Mme W et l'origine des fonds au titre de la lutte contre le blanchiment. Le refus de justifier l'origine des fonds est un signal d'alerte : le notaire doit demander les documents, et à défaut, refuser la vente.
Conclusion : le notaire ne peut pas se contenter de l'accord de la banque ; il doit contrôler la régularité de la procédure et la licéité des fonds.
2. Peut-il accepter la minoration du prix ?
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Non. Le prix mentionné dans l'acte doit être le prix réel. Minorer le prix constitue une fausse déclaration, une fraude fiscale et, selon les circonstances, un blanchiment. Le notaire engage sa responsabilité pénale, civile et disciplinaire. L'accord de la banque ne couvre pas l'illicéité.
Le notaire doit refuser par écrit et informer les parties. Il peut proposer de mentionner le prix réel et de ventiler les frais légitimes, mais pas de dissimuler 30 000 000 FCFA. Il doit également refuser si l'origine des fonds n'est pas justifiée.
Conclusion : le notaire doit s'opposer à la minoration et, si les parties persistent, renoncer à instrumenter l'acte.
3. Comment le prix doit-il être distribué et quelles formalités après paiement ?
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Le prix doit être payé au notaire ou au séquestre, puis distribué selon l'état de collocation : frais de poursuite, créanciers inscrits selon leur rang, banque hypothécaire, puis solde au débiteur. Le notaire ne peut pas payer hors procédure.
Après paiement, il délivre mainlevée et fait radier les inscriptions ; il publie la vente et remet les titres. Si le prix est insuffisant, la banque peut poursuivre sur d'autres biens. Le notaire doit conserver les justificatifs et établir un compte de distribution.
Conclusion : la distribution doit être transparente et conforme au rang des sûretés ; le notaire ne doit pas libérer les fonds sans vérification des créanciers inscrits et des oppositions.