Droit immobilier et publicité foncière
Le droit immobilier et la publicité foncière sont au cœur du métier : c'est là que se joue la sécurité des transactions et que le notaire engage le plus souvent sa responsabilité. L'épreuve porte sur le régime du titre foncier, la tenue du livre foncier et l'articulation entre droit écrit et domaine foncier rural.
Le régime du titre foncier
En Côte d'Ivoire, la propriété immobilière immatriculée est régie par le décret du 26 juillet 1932 portant régime de la propriété foncière, mis en œuvre par la conservation foncière. L'immatriculation aboutit à un titre foncier, définitif et intangible, point de départ unique des droits réels : toute mutation, hypothèque ou servitude doit être constatée par acte authentique et inscrite au livre foncier. La publicité n'est pas une simple mesure d'information : elle conditionne l'opposabilité aux tiers et l'efficacité des garanties.
Le foncier rural
La loi n° 98-750 du 23 décembre 1998 relative au domaine foncier rural organise la reconnaissance des droits coutumiers : certificat foncier délivré après constat, puis arrêté de concession définitive, enfin immatriculation et délivrance du titre foncier. Le notaire intervient dans les mutations portant sur des parcelles titrées ; sur les parcelles non titrées, la vigilance est maximale, car le certificat foncier ne se confond pas avec le titre de propriété.
Publicité et purge
Les actes translatifs de propriété, les constitutions d'hypothèque et les partages sont inscrits à la conservation foncière. L'inscription rend l'acte opposable et purge les droits antérieurs non publiés ; la radiation intervient après mainlevée ou paiement. Un acte non publié reste valable entre les parties mais inopposable aux tiers de bonne foi.
Exemple raisonné
M. K. achète un terrain urbain titré mais ne fait pas publier l'acte ; le vendeur, insolvable, avait déjà consenti une hypothèque non inscrite à un créancier. Ce créancier, s'il inscrit le premier, se paye sur le prix. L'acquéreur doit donc vérifier l'état des inscriptions avant paiement, faire publier sans délai et obtenir mainlevée des inscriptions antérieures.
Pièges à éviter
Assimiler certificat foncier et titre foncier ; omettre la vérification de l'état des inscriptions ; croire que la vente est opposable aux tiers dès la signature ; ignorer la nécessaire autorisation administrative dans les cessions de terres du domaine privé de l'État ; oublier que l'inscription d'une hypothèque doit préciser la créance garantie.