부동산·특별자산
부동산의 3가지 감정평가 방식과 수익성 지표, 리츠·특별자산 펀드의 구조가 출제된다. 시험은 환원이자율·NOI·LTV·DSCR 계산과 세제 특례를 묻는다.
부동산 가치평가
- 비교방식: 유사 거래사례를 기준으로 시산가액.
- 수익방식(환원법): 가격 = NOI ÷ 환원이자율(자본환원율). 환원이자율이 오르면 가치 하락.
- 원가방식: 재조달원가 − 감가상각.
리스크 지표
- LTV = 대출액 ÷ 담보가치. DSCR = NOI ÷ 연간 원리금상환액(1 이상이어야 안정).
- 공실률, 임대료 재계약 위험, 금리 리스크는 부동산 펀드의 주요 위험.
리츠·특별자산
- 리츠는 부동산에 투자해 임대수익을 배당. 배당가능이익의 90% 이상을 배당하면 법인세 과세특례(비과세)가 적용된다.
- 특별자산: 인프라, 선박, 항공기, PEF, 매출채권 등. 기초자산 현금흐름 변동성과 유동성 리스크가 크다.
사례
NOI 8억원, 매입가 100억원, LTV 60%로 60억원을 금리 5%, 20년 원리금균등 상환으로 조달했다면 환원이자율은 8%다. 연 원리금상환액은 약 4.75억원으로 DSCR ≈ 1.68로 양호하다. 금리가 7%로 오르면 원리금이 약 5.66억원으로 늘어 DSCR이 1.41로 하락한다.
감점 함정
- 환원이자율 상승을 가치 상승으로 서술하는 함정.
- LTV와 DSCR의 분자를 혼동.
- 리츠 배당특례 요건(90%)을 100%로 기억하는 오류.