Saisie immobilière d’un lot de copropriété : publication tardive et vente de gré à gré
Le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Tilleuls, représenté par son syndic, détient un titre exécutoire pour 9 800 € de charges impayées par M. Roux, propriétaire d’un appartement. Me Nguyen, commissaire de justice, est chargé de la saisie immobilière. Le 10 avril, il signifie un commandement de payer valant saisie. Le 5 juillet, le commandement n’est toujours pas publié au service de la publicité foncière, car le syndic tarde à fournir l’état hypothécaire. Le 15 juin, M. Roux a signé une promesse puis un acte de vente de l’appartement à Mme Costa pour 210 000 € ; l’acte n’est pas publié. La banque qui a financé l’achat de M. Roux détient une hypothèque inscrite. Le syndic affirme que son privilège prime la banque et que la vente est inopposable ; l’acheteuse, elle, se dit propriétaire et refuse tout paiement. Me Nguyen doit décider s’il peut poursuivre la procédure et comment sécuriser le rang du syndicat.
1. Le commandement non publié dans les deux mois produit-il encore effet ?
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La publication du commandement au service de la publicité foncière est une formalité substantielle : elle doit intervenir dans les deux mois de la signification, à peine de caducité. Le commandement du 10 avril n’a pas été publié au 5 juillet : il est donc caduc, et la procédure ne peut pas être poursuivie sur ce fondement. Il faut, en principe, délivrer un nouveau commandement et le publier dans le délai, après avoir obtenu l’état hypothécaire et vérifié la situation de l’immeuble. La vente signée le 15 juin n’est pas publiée : elle n’est pas opposable aux tiers à la date du 5 juillet, mais la caducité du commandement change la donne. Le syndicat ne peut pas se contenter d’affirmer que la vente est inopposable ; il doit reprendre la procédure et, le cas échéant, demander au juge de l’exécution les mesures conservatoires utiles. Il faut aussi vérifier si un nouveau commandement est possible avant que la vente ne soit publiée.
2. La vente de gré à gré conclue après le commandement est-elle opposable au syndicat ?
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Une vente de gré à gré conclue après un commandement valant saisie n’est pas librement opposable au créancier poursuivant. En matière de saisie immobilière, le débiteur qui veut vendre à l’amiable doit y être autorisé et le prix doit être consigné ; à défaut, la vente peut être déclarée inopposable au créancier saisissant. Ici, la vente du 15 juin est antérieure à la publication du commandement, mais celui-ci est caduc. Si un nouveau commandement est publié avant la publication de la vente, le syndicat pourra faire valoir ses droits ; si la vente est publiée avant, l’acheteuse sera opposable et le syndicat devra se retourner contre le prix ou contre le débiteur. Il faut donc vérifier l’ordre des publications au service de la publicité foncière, ce qui est décisif. Une promesse ou un acte non publié ne suffit pas à rendre Mme Costa propriétaire opposable.
3. Le privilège du syndicat prime-t-il l’hypothèque de la banque ?
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Le syndicat des copropriétaires dispose d’un privilège immobilier spécial sur le lot pour les charges impayées, dans les limites légales, notamment quant aux exercices couverts. Ce privilège prime en principe l’hypothèque de la banque pour les charges garanties, mais il ne couvre pas indéfiniment toutes les charges anciennes. Il faut donc décomposer la créance : charges de l’exercice en cours et des exercices visés par la loi, frais, intérêts. La banque conserve son rang pour le surplus. Le syndic doit produire un décompte précis, justifier les appels de fonds et l’affectation des paiements. Si le prix de vente est consigné, la distribution suivra l’ordre des sûretés ; sinon, le syndicat risque de poursuivre en vain. Le commissaire de justice doit sécuriser la publication, le commandement et l’état hypothécaire avant de conclure sur le rang.