Division foncière irrégulière, droit de préemption urbain et servitude non publiée
Monsieur et Madame Garnier sont propriétaires à Saint-Rémy (8 500 habitants) d'une parcelle de 4 000 m² classée en zone 1AUb par le PLU, sur laquelle se trouve leur maison. En 2021, ils ont divisé leur propriété en deux lots, l'un de 1 800 m² supportant la maison, l'autre de 2 200 m² resté libre, sans déposer de déclaration préalable. Par compromis du 10 janvier 2025, ils vendent le lot libre à Monsieur Costa pour 210 000 €, sous conditions suspensives. La commune a institué un droit de préemption urbain par délibération de 2018, applicable aux zones U et AU. Le notaire envoie la déclaration d'intention d'aliéner le 15 janvier 2025 ; la commune n'a pas répondu au 31 mars 2025. Le lot vendu ne dispose d'aucun accès direct à la voie publique : le compromis mentionne une servitude de passage sur le fonds voisin, consentie par acte sous seing privé en 2019 et jamais publiée. Monsieur Costa, qui veut construire une maison, s'inquiète.
1. La division de 2021 est-elle régulière ? Quelles conséquences pour la vente et pour l'obtention ultérieure d'un permis de construire ?
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Régularité
L'article L. 442-1 du code de l'urbanisme soumet à permis d'aménager ou à déclaration préalable toute division d'une propriété foncière en vue de construire. Deux lots, sans voie ni espace commun, relèvent de la déclaration préalable. La division de 2021, faite sans formalité, est irrégulière.
Conséquences
La vente n'est pas nulle, mais le lot n'est pas un terrain à bâtir « régulier » ; l'administration peut refuser le permis de construire et la régularisation peut être exigée. Le notaire doit informer les parties, insérer une condition suspensive de régularisation (déclaration préalable) et/ou de permis, et ne pas laisser croire que la division est purgée.
Constructibilité
En zone 1AUb, la construction est subordonnée à l'approbation de l'orientation d'aménagement et de programmation et à la réalisation des réseaux. Le notaire vérifie le PLU, l'existence d'un programme d'aménagement et l'accès à la voie publique. Une promesse de vente qui ignore ces points expose le notaire à un manquement au devoir de conseil.
2. Le droit de préemption urbain est-il purgé ? Le silence de la commune au 31 mars 2025 permet-il de vendre ?
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Délai
La déclaration d'intention d'aliéner a été envoyée le 15 janvier 2025 ; la commune disposait de deux mois (art. L. 213-2 C. urb.), soit jusqu'au 15 mars 2025. Le silence gardé au 31 mars vaut renonciation. La vente peut être régularisée.
Vérifications
- La DIA doit être complète : prix réel, conditions de la vente, désignation du bien, identité de l'acquéreur.
- Une DIA incomplète ou un prix modifié oblige à une nouvelle notification, et le délai ne court pas.
- Si la commune a délégué son droit à un EPCI ou à un établissement public foncier, la DIA doit être adressée à la bonne autorité.
- Le notaire conserve la preuve de l'envoi et de la réception, et mentionne la purge dans l'acte.
Attention
La purge du droit de préemption ne dispense pas du contrôle de la constructibilité : la commune pourrait refuser le permis pour un motif d'urbanisme. Le notaire doit combiner la condition suspensive de permis et la purge du droit de préemption.
3. La servitude de passage est-elle opposable ? Quelles solutions pour garantir l'accès du lot et la construction ?
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Opposabilité
Une servitude de passage consentie par acte sous seing privé en 2019 n'a pas été publiée au service de la publicité foncière ; elle n'est donc pas opposable aux tiers (décret du 4 janvier 1955, art. 28). Le lot vendu peut être considéré comme enclavé si aucun accès suffisant n'existe.
Solutions
- Faire établir un acte notarié de servitude, avec plan et publication au service de la publicité foncière.
- Si le fonds est enclavé, l'article 682 C. civ. permet un passage judiciaire, mais il faut une décision et une indemnité ; ce n'est pas une solution rapide.
- Vérifier que l'accès satisfait aux exigences du permis de construire (accès carrossable, sécurité, visibilité).
Rôle du notaire
Conditionner la vente à la publication de la servitude et au respect des règles d'urbanisme ; informer l'acquéreur du risque et de l'impossibilité de construire sans accès régulier. Le notaire doit également vérifier que la servitude ne grève pas un fonds appartenant à un tiers non partie à l'acte.