Cession de parts d'une EARL : agrément, préemption, bail rural et contrôle des structures
L'EARL Les Prés Verts, au capital de 50 000 €, exploite 85 hectares à Bazoches. Ses trois associés sont Monsieur Renard, gérant, son épouse et le frère de Monsieur Renard, qui détient 40 % des parts et souhaite partir à la retraite. Les statuts comportent une clause d'agrément : toute cession à un tiers est soumise à l'agrément de l'assemblée, statuant à la majorité des deux tiers, et une clause de préemption au profit des associés, exerçable dans les soixante jours de la notification. Le frère a signé une promesse de cession de ses 200 parts à Monsieur Petit, exploitant agricole voisin à titre principal, pour 180 000 €. Les terres sont louées à l'EARL par la mère de Madame Renard, aux termes d'un bail rural à ferme de neuf ans renouvelé en 2020, qui interdit toute cession du bail sans l'accord du bailleur. Monsieur Petit exploite déjà 70 hectares ; le seuil du schéma directeur régional des structures est fixé à 100 hectares. Le notaire doit sécuriser l'opération.
1. Analysez la procédure d'agrément et de préemption : délais, majorité, conséquences d'un refus.
Read the worked answer
Agrément
La cession à un tiers est soumise à l'agrément de l'assemblée à la majorité des deux tiers, conformément aux statuts. Par analogie avec l'article L. 223-14 du code de commerce, la société doit statuer dans les trois mois de la notification ; à défaut, l'agrément est réputé acquis. En cas de refus, les associés doivent acquérir les parts dans les trois mois, ou la société les racheter ou réduire son capital.
Préemption
La clause de préemption au profit des associés s'exerce dans les 60 jours de la notification. Le notaire doit notifier à chaque associé, avec le prix et les conditions, et attendre l'issue. Si un associé exerce, la cession au tiers est privée d'effet.
Conséquences
Une cession réalisée sans respecter l'agrément est inopposable à la société. Le notaire doit refuser de constater la cession ou insérer une condition suspensive d'agrément. Il vérifie également que la promesse de cession ne contourne pas la préemption par un prix anormalement bas ou une clause de complément de prix.
2. La cession des parts emporte-t-elle cession du bail rural ? Le bailleur peut-il s'y opposer ?
Read the worked answer
Pas de cession de bail
Le preneur est l'EARL, personne morale ; la cession des parts ne modifie pas l'identité du preneur. La clause interdisant la cession du bail (art. L. 411-35 C. rural) ne s'applique pas à une cession de parts. Le bailleur ne peut donc pas s'y opposer sur ce fondement.
Limites
Si le bail comporte une clause d'agrément du bailleur en cas de changement de contrôle, elle peut être valable si elle est limitée et motivée. Le notaire doit vérifier le bail et informer le bailleur. Une cession de parts qui aboutirait à une cession déguisée du bail pourrait être requalifiée, mais ce n'est pas le cas ici, l'EARL restant preneur.
Conséquence
Le bail continue ; les nouveaux associés doivent respecter l'objet agricole et les obligations de l'EARL. Le notaire doit vérifier que la cession n'entraîne pas la dissolution de l'EARL ou une modification statutaire soumise à publicité.
3. Le contrôle des structures : l'opération est-elle soumise à autorisation ? Quelles conséquences pour la vente ?
Read the worked answer
Principe
L'article L. 331-1 du code rural soumet à autorisation préalable d'exploiter les installations, agrandissements ou réunions d'exploitations dépassant le seuil du schéma directeur régional des structures (100 ha). Monsieur Petit exploite 70 ha ; l'acquisition de 40 % de l'EARL (85 ha) peut être analysée comme une prise de contrôle ou une réunion d'exploitations, portant la surface concernée à 155 ha, au-delà du seuil.
Conséquence
L'opération doit être autorisée ; le notaire insère une condition suspensive d'obtention de l'autorisation, ou conseille une structuration différente (location des parts, augmentation de capital, démembrement). Le non-respect est sanctionné pénalement et peut entraîner des difficultés d'exploitation.
Rôle du notaire
Vérifier le SDREA, la surface, le statut de l'acquéreur et transmettre le dossier à la direction départementale des territoires. Le notaire doit également vérifier que la SAFER n'a pas de droit de préemption : elle ne préempte pas les parts, mais pourrait agir si la cession masquait une vente de terres.