Conflit d'intérêts, remise d'émoluments et prix dissimulé
Maître L., notaire à Angoulême, est saisi par Monsieur Fabre de la vente d'un immeuble de rapport au prix de 480 000 €. L'acquéreur est la SARL Fabre & Cie, dont le gérant est le beau-frère du notaire, également associé à 40 %. Monsieur Fabre, client de longue date, demande trois choses : une remise de 30 % sur les émoluments, la mention dans l'acte d'un prix de 380 000 € seulement, les 100 000 € restants étant réglés en espèces « pour éviter les frais », et l'utilisation de son compte CARPA pour sécuriser le paiement. Le dossier est préparé par un clerc de l'étude, dont le conjoint est salarié de la SARL acquéreuse. La vente doit être signée dans quinze jours ; le vendeur a déjà remis un chèque d'acompte de 50 000 € à l'étude. Un confrère, consulté par l'acquéreur, s'interroge sur la régularité de l'opération.
1. Le notaire peut-il instrumenter cette vente ? Analysez le conflit d'intérêts et les obligations qui en découlent.
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Empêchement légal
Le notaire ne peut instrumenter un acte dans lequel il est partie ou pour ses parents en ligne directe. Le beau-frère n'est pas un parent en ligne directe du notaire, et la SARL est une personne morale ; il n'y a donc pas d'empêchement absolu.
Impartialité
Le lien familial crée un risque de conflit d'intérêts. Le notaire doit informer les deux parties, s'assurer de leur consentement éclairé et, si le conflit est réel, refuser ou faire instrumenter par un confrère. Le clerc dont le conjoint travaille chez l'acquéreur doit être écarté du dossier (secret professionnel, déontologie).
Formalisation
Mentionner l'information dans le dossier, respecter le secret et ne pas favoriser l'acquéreur. Le notaire engage sa responsabilité disciplinaire et civile. Il doit également vérifier que la SARL acquéreuse est valablement représentée et que le prix est réel.
2. La remise de 30 % sur les émoluments est-elle licite ? Calculez, au besoin, l'assiette et les limites.
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Principe
Les émoluments sont réglementés (arrêté du 28 juin 2016). Le notaire peut consentir une remise, mais dans la limite de 20 % des émoluments ; la remise ne porte pas sur les droits, taxes et débours, et doit être mentionnée dans l'acte.
Calcul
Pour 480 000 €, les émoluments HT sont d'environ :
- 6 500 × 3,870 % = 251,55 €
- (17 000 − 6 500) × 1,596 % = 167,58 €
- (60 000 − 17 000) × 1,064 % = 457,52 €
- (170 000 − 60 000) × 0,799 % = 878,90 €
- (480 000 − 170 000) × 0,548 % = 1 698,80 €
- Total ≈ 3 454,35 €.
La remise maximale de 20 % est de 690,87 € ; une remise de 30 % (1 036,31 €) est illicite.
Conseil
Proposer 20 % au maximum, par écrit, et facturer les frais annexes. Le notaire doit refuser toute remise qui serait financée par une majoration d'autres frais ou par une dissimulation.
3. Que répondre à la demande de dissimulation de prix et de paiement en espèces ? Quels risques pour le notaire ?
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Refus
Le notaire ne peut pas mentionner un prix inférieur au prix réel. La dissimulation constitue un faux en écriture publique (art. 441-4 C. pén.), une fraude fiscale (art. 1741 CGI) et un blanchiment (art. 324-1 C. pén.). Le notaire engagerait sa responsabilité pénale, civile et disciplinaire ; il doit refuser et informer les parties.
Paiement en espèces
Aucun paiement en espèces n'est admis pour une vente immobilière au-delà de 1 000 € (art. L. 112-6 CMF) ; le solde doit être réglé par virement ou chèque. Le notaire dépose les fonds sur le compte CARPA et sécurise le paiement.
Déclaration de soupçon
Si les parties persistent, le notaire doit envisager une déclaration à TRACFIN (art. L. 561-2 CMF) et refuser la vente. Le chèque d'acompte doit être restitué ou conservé selon les accords. Le notaire doit documenter par écrit son refus et son conseil, pour se prémunir de toute contestation ultérieure.