Droit immobilier et droit de l'urbanisme
Le domaine couvre la vente immobilière, la publicité foncière, les autorisations d'urbanisme et les garanties dues par le vendeur. L'examen vérifie la capacité à sécuriser une opération et à repérer une autorisation ou une purge manquante.
Vente et opposabilité
La vente est parfaite dès l'accord sur la chose et le prix (art. 1583 C. civ.), mais l'acte authentique et la publicité foncière (décret du 4 janvier 1955, art. 28 et 30) rendent le transfert opposable aux tiers. Le notaire purge les inscriptions hypothécaires et les droits de préemption : droit de préemption urbain (art. L211-1 s. c. urb.), zone d'aménagement différé, espaces naturels sensibles, préemption de la SAFER en zone rurale (art. L143-1 c. rural).
Urbanisme
Le certificat d'urbanisme, d'information ou opérationnel (art. L410-1 c. urb.), fixe les règles applicables au terrain. Le permis de construire est périmé si les travaux ne sont pas commencés dans les trois ans, une prorogation d'un an restant possible. La déclaration préalable suffit pour les travaux de faible importance ; le permis d'aménager concerne les divisions créant des voies ou des espaces communs.
Garanties du vendeur
Garantie d'éviction, vices cachés (art. 1641 s.), garantie de contenance (art. 1616 s.), écartée par une clause de non-garantie ou une vente au forfait. Diagnostics et état des risques sont annexés à l'acte.
Exemple. Terrain de 3 000 m² en zone UB, permis obtenu depuis 18 mois, commune soumise au DPU. Le permis, purgé de recours, reste valable et suit le terrain. Le notaire notifie une déclaration d'intention d'aliéner : la commune dispose de deux mois pour préempter. Sans réponse, la vente peut être signée, sous réserve que le permis autorise le projet de l'acquéreur.
Pièges
Croire que le seul accord suffit à opposer la vente ; oublier le délai de purge ; confondre déclaration préalable et permis ; ignorer qu'un changement de destination est soumis à autorisation ; vendre sans vérifier la constructibilité ou la divisibilité.
Points clés
- Acte authentique et publicité foncière conditionnent l'opposabilité.
- Permis périmé après trois ans sans travaux, prorogeable un an.
- La purge des préemptions précède la signature.
- Garantie de contenance écartée par clause de non-garantie ou forfait.