Die widersprüchliche Zahlungsfrist im Bauträgervertrag
Die Bauträgerin B GmbH verkauft eine Eigentumswohnung um 420.000 EUR an die Käuferin K. Im schriftlichen Vertrag steht in Punkt 7: 'Der Kaufpreis ist binnen 14 Tagen nach Unterfertigung zur Gänze fällig.' In Punkt 12 findet sich: 'Zahlungen sind erst nach Vorliegen der nach BTVG erforderlichen Voraussetzungen, insbesondere nach Sicherstellung, zu leisten.' Eine Sicherstellung nach BTVG wurde nie vereinbart noch beigebracht. Nach Unterzeichnung verlangt B sofort die Zahlung von 420.000 EUR und droht mit Rücktritt. K hat 80.000 EUR Eigenmittel und benötigt für den Rest ein Bankdarlehen, das erst nach grundbücherlicher Sicherstellung ausbezahlt wird. K fragt, ob sie zahlen muss und welche Risiken bestehen.
1. Wie ist die Fälligkeit des Kaufpreises rechtlich zu beurteilen, und welche Rolle spielt die fehlende Sicherstellung?
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Die beiden Klauseln sind widersprüchlich. Punkt 12 verweist ausdrücklich auf die BTVG-Voraussetzungen und geht damit als speziellere Regelung der pauschalen 14-Tage-Frist in Punkt 7 vor; im Zweifel ist die für den Verbraucher günstigere Auslegung maßgeblich.
Entscheidend ist: Nach dem BTVG darf der Bauträger Zahlungen grundsätzlich erst entgegennehmen, wenn die gesetzlich geforderten Sicherheiten beigebracht sind (je nach Vertragstyp etwa Sicherstellung des Kaufpreises oder Pfandrecht). Ohne Sicherstellung ist die Zahlungspflicht nicht fällig. Die Zahlungsaufforderung und die Rücktrittsdrohung sind daher verfrüht. K muss derzeit nicht zahlen und sollte die Zahlung unter Berufung auf Punkt 12 und das BTVG schriftlich verweigern, um keinen Verzug auszulösen.
2. Welche taktischen Schritte sollte K setzen, und welche Konsequenzen drohen der B GmbH?
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K sollte (1) schriftlich die Fälligkeit bestreiten und auf Punkt 12 sowie das BTVG verweisen, (2) die Beibringung der Sicherstellung verlangen und eine Nachfrist setzen, (3) den Kaufpreis bis dahin auf einem Treuhandkonto oder Anderkonto bereithalten, um Zahlungsbereitschaft zu dokumentieren, und (4) die Bank über den Stand informieren.
Der B GmbH drohen bei verfrühter Entgegennahme von Zahlungen bzw. bei Vertragsgestaltung ohne vorgeschriebene Sicherstellung verwaltungs- und zivilrechtliche Konsequenzen; ein Rücktritt wegen Nichtzahlung wäre vor Fälligkeit unwirksam. Für K ist das Risiko gering, solange sie ihre Zahlungsbereitschaft nachweist und nicht selbst in Verzug gerät.