Befähigungsprüfung Bauträger cheat sheet

Öffentliches Recht: Staat tritt hoheitlich auf (Über-/Unterordnung); Privatrecht: Gleichordnung der Parteien (ABGB, UGB).

Stufenbau der Rechtsordnung: Verfassung > Gesetz > Verordnung > Bescheid; Kollisionsregel lex superior derogat legi inferiori.

Gesetzgebung: Nationalrat und Bundesrat beschließen Bundesgesetze; Kundmachung im BGBl I, Inkrafttreten nach Ablauf der Ablaufsfrist.

Rechtsquellen des Privatrechts: Gesetz, Verordnung, Kollektivvertrag, Satzung, Gewohnheitsrecht, richterliche Rechtsfortbildung.

Subsumtion: Sachverhalt wird unter einen Tatbestand geprüft; Prüfschema: Tatbestandsmäßigkeit, Rechtswidrigkeit, Schuld.

Rechtsfähigkeit ab Geburt bzw. ab Vollendung der Geburt; Geschäftsfähigkeit stufenweise: unmündig, mündig minderjährig, volljährig (ab 18).

Verjährung: grundsätzlich 3 Jahre ab Kenntnis von Schaden und Schädiger (§ 1489 ABGB); Gewährleistungsfristen davon zu trennen.

Bescheid vs. Vertrag: Bescheid ist hoheitlicher Verwaltungsakt mit Rechtsmittel (Beschwerde an VwG), Vertrag ist zweiseitiges Rechtsgeschäft.

Vertragsabschluss durch übereinstimmende Willenserklärungen (Anbot und Annahme); Bindung an Anbot bei Adressaten grundsätzlich mit Zugang.

Leistungsstörungen: Verzug, Unmöglichkeit, Gewährleistung, Schadenersatz; Verzug setzt Fälligkeit, Mahnung bzw. Termin und Verschulden voraus.

Gewährleistung: 2 Jahre ab Übergabe bei beweglichen Sachen, bei unbeweglichen Sachen 3 Jahre (§ 933 ABGB); Beweislastumkehr im ersten Jahr.

Schadenersatz: Voraussetzungen Schaden, Kausalität, Rechtswidrigkeit, Verschulden; Naturalrestitution vor Geldersatz.

Irrtum, List und Drohung als Willensmängel; Anfechtung binnen 3 Jahren bei Irrtum, bei List/Drohung ab Wegfall der Zwangslage.

Vertragsverletzung: Rücktritt bei Verzug nach Nachfrist (Fixgeschäft: sofortiger Rücktritt ohne Nachfrist).

Bürgschaft, Garantie und Pfandrecht als Sicherungsmittel; Garantie ist verschuldensunabhängig, Bürgschaft akzessorisch.

Vertragsfreiheit mit Grenzen: Sittenwidrigkeit, Wucher, Konsumentenschutzrecht, zwingende Normen.

KSchG: Verbraucher (Konsument) ist Verbraucher i.S.d. § 1 KSchG; Unternehmer handelt im Betrieb seines Unternehmens.

Rücktrittsrechte bei Haustürgeschäften und Fernabsatz: 14 Tage ab Erhalt der Ware bzw. Vertragsabschluss (§§ 3, 3a, 11 FAGG).

Gewährleistung zugunsten Verbraucher bei beweglichen Sachen 2 Jahre, Beweislastumkehr 1 Jahr; Verbesserung oder Austausch vor Preisminderung.

Klauselkontrolle: gröblich benachteiligende Klauseln in AGB sind unwirksam (§ 879 Abs 3 ABGB, § 6 KSchG).

Preisauszeichnung: Endpreise inklusive USt und Abgaben müssen ausgezeichnet werden (Preisauszeichnungsgesetz).

Verbraucherkredit: Widerrufsrecht 14 Tage, vorvertragliche Informationen, Kreditfähigkeitsprüfung (VKrG).

Gewährleistung und Garantie sind zu unterscheiden; Garantie ist freiwillige Zusage des Herstellers oder Händlers.

Verbandsklage: VKI, AK und andere klageberechtigte Verbände können gegen gesetzwidrige AGB vorgehen.

MRG gilt für Mietverhältnisse über Wohnungen und Geschäftsräume; Ausnahmen u.a. Wohnungen in Gebäuden mit höchstens zwei selbständigen Wohnungseinheiten.

Richtwertmietzins (§ 16 Abs 2 MRG) als Obergrenze bei Altbauten; Zuschläge und Abschläge nach Lage, Ausstattung, Erhaltungszustand.

Befristete Mietverhältnisse: Mindestdauer 3 Jahre; Kündigung durch Mieter nach Ablauf des ersten Jahres unter Einhaltung einer 3-monatigen Frist.

Mietvertrag bedarf keiner Schriftform, Schriftlichkeit ist aber Beweismittel; Kaution max. 3 Monatsmieten (Wohnungen).

Erhaltungspflichten: Hauptmietzins deckt Erhaltung des Hauses, Mieter trägt kleine Reparaturen und Wartung (Wartungs-, Verschleiß-, Verbesserungsarbeiten).

Betretungsrecht des Vermieters nur bei Gefahr und zur Kontrolle, mit Vorankündigung und angemessener Frist.

Mietzinsanpassung: Wertsicherung nach VPI, Anpassung nach § 16 Abs 6 MRG bei Änderung der gesetzlichen Rahmenbedingungen.

Übergabe-/Übernahmeprotokoll dokumentiert Zustand, Zählerstände und Schlüssel; Beweislast für Zustand bei Übergabe beim Vermieter.

WEG 2002: Wohnungseigentum ist das dingliche Recht an einer Wohnung oder sonstigen Räumlichkeit verbunden mit einem Mindestanteil an den allgemeinen Teilen.

Begründung durch Wohnungseigentumsvertrag, Zuschlagsbeschluss oder Erklärung des Alleineigentümers; Eintragung im Grundbuch konstitutiv.

Nutzwertberechnung nach § 9 WEG: Nutzflächen mit Zu- und Abschlägen; Mindestanteil = Nutzwert der Einheit / Summe der Nutzwerte.

Wohnungseigentümergemeinschaft ist juristische Person mit eigener Rechtspersönlichkeit; Verwaltung durch bestellten Verwalter.

Eigentümerversammlung: Beschlussfassung mit einfacher Mehrheit der Mindestanteile, sofern nicht zwingend anderes bestimmt; schriftliche Beschlussfassung möglich.

Änderungen im Bereich der allgemeinen Teile bedürfen der Zustimmung aller Wohnungseigentümer, wenn schutzwürdige Interessen beeinträchtigt werden.

Rücklage: jährliche Einzahlung mindestens 1 % des Aufteilungsschlüssels bezogen auf den versicherten Neubauwert (§ 31 WEG).

Wohnungseigentumsbegründung durch Bauträger erfordert Nutzwertgutachten und Vorauszahlungsregelung nach BTVG.

BTVG gilt für Verträge zwischen Unternehmer und Verbraucher über Erwerb von Wohnungseigentum, Wohnungsgebrauchsrecht oder Baurecht samt Bauleistung.

Schriftform und Mindestinhalte: Vertrag muss u.a. genaue Bezeichnung des Objekts, Fertigstellungsfrist, Zahlungsplan, Sicherstellung enthalten.

Sicherstellungspflichten: entweder Sicherstellung durch Pfandrecht, Bankgarantie oder Versicherung; bei Ratenplan nach § 10 BTVG genügt Sicherstellung bis zur Höhe des noch nicht geleisteten Teils.

Zahlungsplan nach § 10 BTVG: höchstens 10 % bei Vertragsabschluss, weitere Raten nach Baufortschritt (Fundament, Rohbau, Dach, Fenster, Innenausbau, Fertigstellung).

Rücktrittsrecht des Erwerbers bei Verzug des Bauträgers mit Fertigstellung nach angemessener Nachfrist; Rückzahlung bereits geleisteter Zahlungen.

Haftung des Bauträgers für zugesicherte Eigenschaften und für Mängel; Gewährleistungsfrist bei Bauwerken 3 Jahre ab Übergabe.

BTVG-Anwendungsausnahme: Verträge über Einfamilienhäuser bzw. Objekte, die nicht Wohnzwecken dienen, sowie gewerbliche Objekte nur bei Wohnzwecken.

Verwaltung des Treuhänders: Treuhandschaft bei Ratenplan sichert die zweckentsprechende Verwendung der Zahlungen.

Einkommensteuer: sieben Einkunftsarten (§ 2 EStG), u.a. Einkünfte aus Gewerbebetrieb, Vermietung und Verpachtung, selbständiger Arbeit.

Betriebsausgaben sind Aufwendungen, die durch den Betrieb veranlasst sind (§ 4 Abs 4 EStG); Privataufwand nicht abzugsfähig.

Abschreibung: Gebäude im Betrieb grundsätzlich 2,5 % linear (40 Jahre) bei Wohngebäuden, 3 % bei anderen Gebäuden (§ 8 EStG).

Umsatzsteuer: Steuersatz 20 % Regelsteuersatz, 10 % ermäßigt u.a. für Wohnraummieten und bestimmte Bauleistungen an Wohnzwecke.

Vorsteuerabzug setzt Unternehmereigenschaft, Rechnung mit Pflichtangaben und Leistung für das Unternehmen voraus.

Reverse Charge: Bauleistungen an Unternehmer werden vom Leistungsempfänger versteuert (§ 19 Abs 1a UStG).

Kleinunternehmerregelung: Umsätze bis 35.000 Euro netto jährlich (mit Toleranz) steuerfrei, Verzicht auf Vorsteuerabzug möglich.

Umsatzsteuerbefreiung für Grundstücksvermietung (§ 6 UStG), Option zur Steuerpflicht bei Vermietung an Unternehmer möglich.

Grunderwerbsteuer: 3,5 % vom Kaufpreis (Gegenleistung) bei Grundstückserwerb; Bemessungsgrundlage inklusive Nebenkosten, die Gegenleistung sind.

Grunderwerbsteuer bei Bauträgerverträgen: Bemessung nach Kaufpreisanteil (Grund und Boden) plus Baukostenanteil; Aufteilung nach vertraglicher Vereinbarung.

Grundsteuer: jährliche Abgabe auf Basis Einheitswert, Messbetrag und Hebesatz der Gemeinde.

Bodenwertabschöpfung/Altlastenbeitrag: bei Aushub und Deponierung von Bodenmaterial fällt Altlastenbeitrag an.

Einkommensteuerliche Behandlung: Baukosten als Herstellungskosten aktiviert und über Nutzungsdauer abgeschrieben; Grundstücksanteil nicht abgeschrieben.

Umsatzsteuer bei Bauträger: Lieferung von Wohnungen ist grundsätzlich steuerpflichtig (20 %), sofern nicht unecht befreit; Bauleistungen unterliegen Reverse Charge.

ImmoESt: private Grundstücksveräußerung 30 % auf den Überschuss; Ausnahme bei Hauptwohnsitz (Befreiung nach § 30 Abs 2 Z 1 EStG).

Kommunalsteuer: 3 % auf Arbeitslöhne bei unternehmerischer Tätigkeit, nicht bei Wohnungsvermietung durch Privatperson.

Finanzierungsformen: Eigenkapital, Bankdarlehen, Bauspardarlehen, Förderdarlehen; Finanzierungskosten sind Betriebsausgaben bzw. Anschaffungsnebenkosten.

Wohnbauförderung: Landesförderungen mit Darlehen, Annuitätenzuschüssen oder nicht rückzahlbaren Zuschüssen; Voraussetzung Förderungswürdigkeit.

Förderungsmodelle: Eigenheimförderung, Mietwohnungsförderung, Sanierungsförderung; Bindung an Mietzinsobergrenzen und Belegungsrechte.

Kennzahlen: LTV (Loan-to-Value) = Darlehen / Immobilienwert; DSCR = Nettobetriebsertrag / Kapitaldienst (Ziel > 1,2).

Annuitätendarlehen: gleichbleibende Annuität, Zinsanteil sinkt, Tilgungsanteil steigt; Tilgungsplan und Zinsbindung beachten.

Förderdarlehen sind meist nachrangig und mit niedrigerem Zinssatz; Kumulierungsverbote und Zweckbindung prüfen.

Wohnbauförderungsdarlehen: Rückzahlung über Annuitäten, Verzinsung oft unter Marktniveau; Sicherstellung durch Pfandrecht.

Förderungszusicherung: Voraussetzung für Auszahlung; Fristen und Auflagen (Mietzinsobergrenzen, Verwendungsnachweis) einhalten.

Kalkulationsschema: Grundstückskosten + Baukosten (Bauwerk, Außenanlagen, Erschließung) + Baunebenkosten + Finanzierungskosten + Wagnis/Gewinn.

Baukosten nach ÖNORM B 1801-1: Kostengruppen 1–9 (Grund, Bauwerk, Einrichtung, Außenanlagen, Planung, Reserven, Finanzierung, Sonstiges).

Wohnbau: Förderfähigkeit prüfen, Mietzinsobergrenzen und Flächenobergrenzen (förderbare Nutzfläche) berücksichtigen.

Gemischtes Gewerbeobjekt: getrennte Kalkulation von Wohn- und Gewerbeeinheiten, unterschiedliche Mietzinse, Betriebskosten und Abschreibungen.

Nutzflächenberechnung nach ÖNORM B 1800: Nettonutzfläche, Verkehrsfläche, Konstruktionsfläche getrennt ausweisen.

Kostenschätzung mit Unsicherheitszuschlag (Wagnis 5–10 %, je nach Projektphase); Baupreisindexierung bei mehrjährigen Projekten.

Rentabilitätskennzahlen: Eigenkapitalrentabilität, Gesamtkapitalrentabilität, Amortisationsdauer, Deckungsbeitrag pro m².

Leerstandsrisiko und Mietausfallwagnis in die Kalkulation einrechnen; Betriebskosten nicht in den Mietzins einrechnen, sondern getrennt verrechnen.

Flächenwidmung: Bauland (Wohngebiet, gemischtes Gebiet, Betriebsgebiet), Grünland; Widmung und Bebauungsplan bestimmen zulässige Nutzung und Dichte.

Bebauungsdichte: GFZ (Geschossflächenzahl) = Geschossfläche / Grundstücksfläche; GRZ = bebaute Fläche / Grundstücksfläche.

Verwertungsmodelle: Eigentumswohnungen, Mietwohnungen, Kaufoption, Leasing, Baurecht, Sale-and-lease-back.

Rahmenterminplan: Meilensteine (Grundstückserwerb, Widmung, Baubewilligung, Baubeginn, Übergabe); Balkendiagramm oder Netzplan.

Kritischer Pfad: längste Kette von Vorgängen ohne Puffer; Verzögerung dort verzögert das Projektende.

Investitionsrendite: ROI = (Gewinn / Investition) × 100; Nettorendite = (Mieteinnahmen - Kosten) / Kaufpreis.

Bruttorendite = Jahresnettomiete / Kaufpreis; Faktor = Kaufpreis / Jahresnettomiete.

Repetitorium: Prüfungsschema BTVG (Anwendungsbereich, Form, Sicherstellung, Zahlungsplan, Rücktritt) und Kalkulationsschema wiederholen.

Prüfungsschema BTVG: Anwendungsbereich prüfen, Vertragsinhalt, Sicherstellung, Zahlungsplan, Rücktrittsrechte, Gewährleistung.

Prüfungsschema Mietrecht: MRG-Anwendbarkeit, Mietzinsbildung, Befristung, Erhaltungspflichten, Kündigung.

Prüfungsschema WEG: Begründung, Nutzwert, Verwaltung, Beschlussfassung, Rücklage, Änderungen.

Prüfungsschema Steuerrecht: Einkunftsart, Betriebsausgabe/Herstellungskosten, USt-Satz, Reverse Charge, Grunderwerbsteuer.

Prüfungsschema Kalkulation: Kostengruppen, Flächen, Finanzierung, Rendite, Risiken.

Prüfungsschema Konsumentenschutz: Verbraucher/Unternehmer, Rücktrittsrecht, Gewährleistung, Klauselkontrolle.

Prüfungsschema Schuldrecht: Vertragsabschluss, Leistungsstörung, Gewährleistung, Schadenersatz.

Prüfungsschema öffentliches Recht: Zuständigkeit, Verfahren, Bescheid, Rechtsmittel.

Wiederholung BTVG: Sicherstellungspflichten, Zahlungsplan, Rücktrittsrecht, Gewährleistungsfristen.

Wiederholung Mietrecht: Richtwertmietzins, Befristung, Kündigung, Erhaltungspflichten.

Wiederholung WEG: Nutzwert, Mindestanteil, Verwaltung, Rücklage.

Wiederholung Steuerrecht: Einkunftsarten, Abschreibung, USt-Sätze, Grunderwerbsteuer.

Wiederholung Kalkulation: Kostengruppen, Flächen, Rendite, Finanzierung.

Wiederholung Konsumentenschutz: Rücktrittsrechte, Gewährleistung, Klauselkontrolle.

Wiederholung Schuldrecht: Vertragsabschluss, Leistungsstörung, Schadenersatz.

Wiederholung öffentliches Recht: Stufenbau, Bescheid, Rechtsmittel.