Befähigungsprüfung Bauträger common mistakes
Befähigungsprüfung Bauträger · Understand the traps and how to avoid them.
Der Kandidat beantwortet Fragen zum Zustandekommen von Verträgen, ohne zwischen Privatrecht und öffentlichem Recht zu trennen, und prüft daher nicht, ob überhaupt ein Rechtsgeschäft zwischen Privaten vorliegt oder ein hoheitlicher Akt (Bescheid, Genehmigung) im Spiel ist.
Die beiden Rechtsgebiete werden in der Vorbereitung oft nur als kurze Einleitung behandelt; die Prüfungsfragen verlangen aber, dass der Kandidat den Sachverhalt zuerst der richtigen Rechtsordnung zuordnet, bevor er Normen zitiert.
What to do instead
Vor jeder Antwort zwei Sätze zur Einordnung schreiben: Wer handelt (Privatperson/Behörde), in welcher Funktion (privatwirtschaftlich/hoheitlich), und welche Rechtsfolge (Anspruch/Bescheid) wird geprüft. Diese Einordnung als festen ersten Schritt in jede Übungsklausur einbauen.
Der Kandidat behandelt jede Vertragsverletzung gleich und unterscheidet nicht zwischen Verzug, Unmöglichkeit und mangelhafter Leistung, wodurch er falsche Gewährleistungs- oder Schadenersatzfolgen ableitet.
Die schuldrechtlichen Institute werden auswendig gelernt, aber nicht anhand der Voraussetzungen (Frist, Verschulden, Mangelbegriff) gegeneinander abgegrenzt; unter Zeitdruck wird die erstbeste Anspruchsgrundlage gewählt.
What to do instead
Eine Prüfungstabelle mit den Spalten Voraussetzung, Rechtsfolge und Beweislast für Leistungsstörung, Verzug, Gewährleistung und Schadenersatz anlegen und jede Fallfrage zuerst durch diese Tabelle laufen lassen.
Der Kandidat wendet Konsumentenschutzrecht auch auf Geschäfte zwischen zwei Unternehmern an oder übersieht umgekehrt, dass ein Einzelunternehmer beim Kauf einer Eigentumswohnung als Verbraucher gelten kann.
Die Verbrauchereigenschaft wird pauschal mit Privatperson gleichgesetzt; die Abgrenzung nach beruflicher Tätigkeit und die Sonderregeln für Rücktrittsrechte und Klauselkontrolle werden nicht geprüft.
What to do instead
Bei jedem Fall zuerst die Verbrauchereigenschaft beider Seiten ausdrücklich feststellen und erst danach die anwendbaren Schutzinstrumente (Rücktritt, Klauselverbote, Informationspflichten) zuordnen; dafür ein kurzes Entscheidungsschema mit drei Fragen vorbereiten.
Der Kandidat beantwortet mietrechtliche Fragen mit den Regeln des Wohnungseigentums oder umgekehrt und verwechselt das Verhältnis Mieter zu Vermieter mit dem Verhältnis Wohnungseigentümer zu Gemeinschaft.
Beide Materien betreffen Wohnraum und werden in der Lernphase parallel gelernt; die unterschiedlichen Anspruchsgegner und Beschlussmechanismen werden dadurch vermischt.
What to do instead
Für beide Rechtsgebiete je ein Blatt mit Anspruchsgegner, Organen und typischen Streitpunkten anlegen und in jeder Falllösung explizit notieren, welche Rechtsbeziehung gerade geprüft wird.
Der Kandidat beantwortet Fragen zum Wohnungseigentum, ohne zwischen Miteigentumsanteil, Nutzungsrecht am Sonderobjekt und Verwaltungsentscheidung der Eigentümergemeinschaft zu unterscheiden, und ordnet Beschlussmängel falsch zu.
Die Begriffe klingen ähnlich und werden selten an konkreten Beschlussbeispielen geübt; die Frage nach der Anfechtbarkeit wird deshalb mit der Frage nach der dinglichen Rechtslage vermischt.
What to do instead
Drei getrennte Skizzen erstellen (Anteil, Sonderobjekt, Gemeinschaftsverwaltung) und für jede Beschlussaufgabe prüfen: Zuständigkeit, Mehrheitserfordernis, Form und Rechtsschutz. Anschließend fünf Beispielbeschlüsse selbst einordnen.
Der Kandidat prüft beim Bauträgervertrag nur die zivilrechtlichen Pflichten und lässt die besonderen Form- und Sicherungserfordernisse des Bauträgervertragsrechts sowie die Folgen eines Verstoßes außer Acht.
Das Bauträgervertragsrecht wird als Anhang zum allgemeinen Vertragsrecht gelernt; die Reihenfolge der Prüfungsschritte und die Rechtsfolgen von Formmängeln sind daher nicht abrufbar.
What to do instead
Eine Prüfkette erstellen: Anwendungsbereich, Formerfordernis, zulässige Vorauszahlungen, Sicherstellung, Rücktrittsrechte, Rechtsfolgen bei Verstoß. Jede Fallfrage in dieser Reihenfolge abarbeiten und die Kettenposition in der Antwort sichtbar machen.
Der Kandidat rechnet bei Einkommen- und Umsatzsteuer mit Bruttobeträgen weiter oder ordnet Umsätze dem falschen Steuersatz zu, sodass die gesamte weitere Kalkulation verschoben ist.
Die Netto-Brutto-Logik und die Unterscheidung zwischen Ertragsteuer und Verkehrsteuer werden nicht konsequent getrennt; unter Prüfungszeit wird die erste Zahl aus dem Sachverhalt ungeprüft übernommen.
What to do instead
In jeder Rechenaufgabe zuerst eine Zeile mit der Steuerart, dem Steuersatz und der Bemessungsgrundlage schreiben und erst danach rechnen. Am Ende eine Gegenprobe mit der umgekehrten Rechnung durchführen.
Der Kandidat behandelt bei der Projektkalkulation einzelne Kostenpositionen als fix, obwohl sie in der Aufgabe als abhängig von Fläche, Einheiten oder Bauzeit beschrieben sind, und liefert dadurch eine falsche Gesamtkostenkurve.
Die Aufgaben enthalten oft mehrere Bezugsgrößen; ohne systematische Trennung in fixe und variable Bestandteile wird die erste plausible Zahl fortgeschrieben.
What to do instead
Vor der Rechnung eine Kostentabelle mit Bezugsgröße und Fix-/Variabel-Eigenschaft anlegen und die Summe erst nach vollständiger Zuordnung bilden. Bei gemischten Gewerbeobjekten zusätzlich die gewerblichen Flächen getrennt führen.
Der Kandidat beantwortet Fragen zur Finanzierung und Wohnbauförderung mit einer reinen Renditekennzahl, ohne die Fördervoraussetzungen, Zweckbindungen und Rückzahlungsfolgen zu prüfen.
Renditekennzahlen sind leichter zu merken als die Förderbedingungen; die Aufgabe verlangt aber häufig eine Aussage zur Zulässigkeit oder zu den Folgen einer Zweckwidmung.
What to do instead
Für jede Förderfrage ein Raster mit Voraussetzungen, Verwendungsbindung, Kontrollmechanismus und Sanktion bei Verstoß anlegen und dieses Raster vor jeder Kennzahlenrechnung ausfüllen.
Der Kandidat gibt bei einer Frage nach der Investitionsrendite eine einzelne Zahl ohne Bezugszeitraum und ohne Angabe der berücksichtigten Kosten an, sodass die Antwort trotz richtiger Rechnung als falsch gewertet wird.
Die Rechenoperation beherrscht der Kandidat, die Darstellung der Annahmen wird aber als nebensächlich behandelt; Prüfungsaufgaben verlangen jedoch nachvollziehbare Prämissen.
What to do instead
Jede Renditeantwort mit drei ausdrücklichen Angaben abschließen: Bezugszeitraum, berücksichtigte Kostenarten und Behandlung von Steuern und Förderungen. Diese Angaben als Standardformulierung einüben.