Die Indexierungsklausel im Mietvertrag eines Gewerbelokals
Die Vermieterin V vermietet ein Geschäftslokal an den Unternehmer U. Der Mietvertrag läuft auf zehn Jahre, Miete 2.400 EUR monatlich netto. Der Vertrag enthält: 'Die Miete wird jährlich entsprechend dem Verbraucherpreisindex angepasst.' Eine Wertsicherungsvereinbarung mit Schwellenwert oder Anpassungsmodalitäten fehlt. Nach zwei Jahren Inflation von insgesamt 9 % verlangt V rückwirkend die Erhöhung um 9 % und beruft sich auf die Klausel. U bestreitet die Wirksamkeit und verweist darauf, dass er Unternehmer, aber nicht im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes geschützt sei. Zudem sei die Klausel unklar.
1. Ist die Indexierungsklausel wirksam, und kann V rückwirkend erhöhen?
Read the worked answer
Die Klausel ist inhaltlich unbestimmt, weil sie weder Bezugsindex, Berechnungsmethode noch Anpassungszeitpunkt und Schwellenwerte festlegt. Eine bloße Verweisung auf 'den Verbraucherpreisindex' ohne klare Modalitäten ist regelmäßig intransparent und damit angreifbar.
Selbst wenn man die Klausel für wirksam hielte, wirkt eine Erhöhung grundsätzlich nicht rückwirkend, sondern erst ab Geltendmachung bzw. ab dem vereinbarten Anpassungszeitpunkt. V kann daher nicht nachträglich zwei Jahre nachfordern. U sollte die Erhöhung schriftlich bestreiten und eine klare Neuvereinbarung anbieten.
2. Welche Regelung sollte U für die Zukunft anstreben, um Streit zu vermeiden?
Read the worked answer
U sollte eine präzise Wertsicherungsklausel vereinbaren mit: konkretem Index (z. B. VPI), Basiswert bei Vertragsbeginn, Anpassungsstichtag, Schwellenwert (etwa Anpassung erst bei Überschreiten von 5 %), Rundungsregel, Geltung nur für die Zukunft und Nachweis der Indexveröffentlichung.
Zudem sollte klargestellt werden, ob die Anpassung einseitig oder nur einvernehmlich erfolgt. Eine solche Klausel schützt beide Seiten vor Überraschungen und ist auch für die Kalkulation des U wichtig, weil er die Mietkosten langfristig planen muss.