Kalkulation eines gemischten Gewerbeobjekts mit Förderung
Ein Bauträger plant ein Objekt mit 1.200 m² Wohnfläche und 800 m² Gewerbefläche. Gesamtinvestition 6,4 Mio. EUR. Wohnbauförderung wird für den Wohnanteil mit 900 EUR/m² zugesagt, jedoch nur bei Einhaltung eines Energiestandards, der Mehrkosten von 180.000 EUR verursacht. Wohnflächen erzielen 4.200 EUR/m² Verkaufspreis, Gewerbeflächen 2.800 EUR/m². Die Bauzeit beträgt 24 Monate, die Finanzierung wird zu 4 % p. a. auf die jeweils offenen Beträge verzinst. Der Bauträger überlegt, die Förderung wegen des Aufwands nicht in Anspruch zu nehmen.
1. Lohnt sich die Inanspruchnahme der Förderung wirtschaftlich? Zeigen Sie die Rechnung.
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Förderbetrag: 1.200 m² × 900 EUR/m² = 1.080.000 EUR. Mehrkosten für Energiestandard: 180.000 EUR. Netto-Vorteil vor Finanzierungseffekt: 1.080.000 − 180.000 = 900.000 EUR.
Hinzu kommt ein Zinseffekt: Die Förderung fließt typischerweise während der Bauzeit bzw. nach Fertigstellung, die Mehrkosten fallen früher an. Bei grob durchschnittlich 12 Monaten Vorfinanzierung der 180.000 EUR zu 4 % ergibt sich ein Zinsaufwand von rund 7.200 EUR, der den Vorteil nicht wesentlich schmälert. Die Förderung lohnt sich daher deutlich, sofern die Förderbedingungen (Zweckbindung, Rückzahlungsmodalitäten, Belegpflichten) eingehalten werden können.
2. Welche Risiken muss der Bauträger bei der Entscheidung zusätzlich berücksichtigen?
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Zu prüfen sind: (1) Bindungsfristen und Rückzahlungspflichten der Förderung bei vorzeitigem Verkauf oder Zweckentfremdung, (2) Miet- oder Preisbindungen, die den erzielbaren Verkaufspreis senken, (3) technische Nachweisrisiken beim Energiestandard, (4) zeitliche Verzögerung der Förderzusage und deren Auswirkung auf die Finanzierung, (5) steuerliche Behandlung der Förderung (Kürzung von Anschaffungs- oder Herstellungskosten möglich).
Der Bauträger sollte die Förderung daher nur einplanen, wenn die Zusage vor Baubeginn vorliegt und die Bindungen mit dem Verwertungsmodell (Verkauf oder Vermietung) vereinbar sind.