Wohnungseigentum: Beschluss über eine Erhaltungsmaßnahme
In einer Wohnungseigentumsanlage mit 12 Einheiten ist die Fassade sanierungsbedürftig. Die Verwaltung legt in der Eigentümerversammlung einen Beschluss vor: Sanierung um 240.000 EUR, Finanzierung über eine Sonderumlage von 20.000 EUR je Einheit, zahlbar binnen 60 Tagen. Eigentümer E, der seine Wohnung vermietet, stimmt dagegen, wird überstimmt. E hat aktuell nur 5.000 EUR liquide. Er meint, die Maßnahme sei nicht dringend, die Kosten seien überhöht und er müsse als Vermieter ohnehin nichts zahlen, weil der Mieter für Erhaltung zuständig sei.
1. Ist der Beschluss für E bindend, und welche Möglichkeiten hat er?
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E ist als Wohnungseigentümer an einen wirksam gefassten Mehrheitsbeschluss gebunden, auch wenn er dagegen gestimmt hat. Die Sanierung der Fassade ist eine Erhaltungsmaßnahme der allgemeinen Teile, die in die Zuständigkeit der Eigentümergemeinschaft fällt. Die Kostenüberhöhung wäre nur relevant, wenn der Beschluss gegen Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstößt.
E kann den Beschluss innerhalb der gesetzlichen Frist anfechten, wenn er Rechtswidrigkeit behauptet. Die Anfechtung hemmt aber nicht automatisch die Zahlungspflicht; er sollte daher die Sonderumlage fristgerecht zahlen oder Ratenzahlung beantragen, um Säumnisfolgen zu vermeiden.
2. Wie ist die Aussage von E zum Mieter rechtlich einzuordnen?
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Die Aussage ist unzutreffend. Erhaltungspflichten an allgemeinen Teilen treffen die Eigentümergemeinschaft bzw. den Eigentümer, nicht den Mieter. Der Mieter schuldet nur die vereinbarte Miete und die Instandhaltung im eigenen Bereich, soweit gesetzlich und vertraglich vorgesehen.
Allerdings kann E einen Teil der Kosten über die Betriebskosten oder eine gesonderte Vereinbarung weitergeben, soweit dies zulässig vereinbart ist. Eine Sonderumlage für eine werterhaltende Maßnahme ist jedoch nicht automatisch auf den Mieter überwälzbar. E sollte daher seine Liquiditätsplanung anpassen und die Finanzierung der Umlage sichern.