Schuldrecht
Grundlagen des Schuldrechts
Das Schuldrecht des ABGB regelt Leistungspflichten zwischen Gläubiger und Schuldner. Kernbereiche für Bauträger: Vertragsabschluss durch übereinstimmende Willenserklärungen, Auslegung nach redlichem Verkehrsbrauch, Formpflichten, Leistungsstörungen (Verzug, Unmöglichkeit, Gewährleistung, Schadenersatz), Rücktritt und Anfechtung wegen Irrtum, List oder Drohung.
Vertragstypen
Zu unterscheiden sind Kaufvertrag, Werkvertrag (Erfolg geschuldet, typisch für Bauleistungen), freier Dienstvertrag und Bestandvertrag. Der Bauträgervertrag kombiniert Elemente von Kauf und Werkvertrag; das BTVG überlagert diese Einordnung zwingend. Wichtig sind auch die Abgrenzung von Haupt- und Nebenpflichten, die Bedeutung von Zusagen und Zusicherungen in Prospekten sowie die Folgen von Änderungen des Leistungsumfangs (Preisanpassung, Nachtragsangebot).
Typische Fallen
Prüfungsfragen verwechseln Gewährleistung (Mangelbehebung, Verschulden nicht nötig) mit Schadenersatz (Verschulden nötig) und mit Verzug (Leistung noch möglich, aber verspätet). Ebenso beliebt: Der Rücktritt vom Vertrag wird mit Kündigung gleichgesetzt, oder die Gewährleistungsfrist wird beim Werkvertrag falsch berechnet. Achtung auch auf die Beweislastumkehr in den ersten sechs Monaten bei Verbrauchergeschäften.
Faustregel
Bei jeder Leistungsstörung drei Fragen stellen: Ist die Leistung noch möglich? Ist die Frist überschritten? Liegt ein Mangel vor? Erst danach das passende Rechtsinstitut wählen.
Beispiel
Ein Bauträger übergibt ein Haus am 1.6.; im Oktober zeigt sich eine feuchte Kellerwand. Es handelt sich um einen Mangel, der bei Übergabe bereits angelegt war. Der Erwerber kann Verbesserung verlangen; das Verschulden des Bauträgers ist für die Gewährleistung nicht Voraussetzung, wohl aber für einen darüber hinausgehenden Schadenersatzanspruch.