Grundlagen des Mietrechts und Mietvertragsabschluss
Mietrecht im Überblick
Das MRG gilt für Mietverhältnisse an Wohnungen und Geschäftsräumen, jedoch nicht für alle Objekte (Ausnahmen etwa bei Zweifamilienhäusern, Heimen, Garagen). Zu unterscheiden sind die Vollanwendung, die Teilanwendung und die Vollausnahme. Zentrale Institute: Hauptmietzins, Betriebskosten, Erhaltungspflicht, Verbesserungspflicht, Eintrittsrecht, Kündigung und Befristung.
Vertragsabschluss
Der Mietvertrag kommt durch Angebot und Annahme zustande, Schriftform ist nicht generell Wirksamkeitsvoraussetzung, aber dringend zu empfehlen. Vor Abschluss sind Informationspflichten zu erfüllen, insbesondere bei befristeten Verträgen (Befristungsabrede, Kündigungsverzicht). Bei Geschäftsraummieten gilt weitgehende Vertragsfreiheit, bei Wohnungsmieten greifen zwingende Mietzinsbildungsregeln.
Typische Fallen
Häufig falsch beantwortet: Die Befristung eines Wohnungsmietvertrags ist nur wirksam, wenn sie schriftlich erfolgt und die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind; sonst gilt der Vertrag als unbefristet. Ebenso beliebt: Verwechslung von Erhaltungspflicht des Vermieters und Wartungspflicht des Mieters, sowie die irrige Annahme, Betriebskosten seien im Hauptmietzins enthalten. Achtung auch auf die Rückforderung unzulässiger Mietzinse.
Faustregel
Drei Prüfschritte: (1) Fällt das Objekt in den Anwendungsbereich des MRG? (2) Welcher Mietzins ist zulässig? (3) Welche Form- und Informationspflichten gelten?
Beispiel
Ein Bauträger vermietet eine Neubauwohnung befristet auf drei Jahre. Die Befristung muss schriftlich vereinbart sein und den gesetzlichen Anforderungen entsprechen; wird die Schriftform nicht eingehalten, gilt das Mietverhältnis als unbefristet, und der Mieter kann unter Umständen einen unbefristeten Bestandsschutz geltend machen.