Doppelt vermittelt: Provision und Alleinvermittlungsauftrag
Frau Berger, seit fünf Jahren konzessionierte Immobilienmaklerin, erhält am 3. März von Herrn und Frau Novak den Auftrag, deren Eigentumswohnung in Linz zu vermitteln. Der Auftrag wird als Alleinvermittlungsauftrag mit einer Laufzeit von drei Monaten und einer Provision von 3 % des Kaufpreises zuzüglich USt vereinbart; die Maklerprovision soll zur Hälfte vom Verkäufer und zur Hälfte vom Käufer getragen werden. Am 20. März verkaufen die Novaks die Wohnung direkt an einen Nachbarn, ohne Frau Berger zu informieren. Erst am 5. April erfährt Frau Berger durch einen Anruf des Nachbarn vom Abschluss. Der Kaufvertrag wurde am 18. März unterzeichnet, der Kaufpreis beträgt 380.000 Euro. Frau Berger verlangt nun von den Novaks die volle Provision von 3 % zuzüglich USt, also rund 13.680 Euro. Die Novaks berufen sich darauf, dass Frau Berger keine Besichtigung organisiert und keinen Käufer nachgewiesen habe.
1. Wie beurteilen Sie den Provisionsanspruch dem Grunde nach? Prüfen Sie Auftragsart, Laufzeit, Formerfordernisse und die Voraussetzungen des Provisionsanspruchs.
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Der Alleinvermittlungsauftrag ist zulässig, muss aber schriftlich erteilt sein und eine Laufzeit von höchstens sechs Monaten aufweisen; eine Verlängerung bedarf wiederum der Schriftform. Hier sind drei Monate und Schriftlichkeit gegeben, der Auftrag ist also wirksam.
Beim Alleinvermittlungsauftrag ist der Provisionsanspruch nicht davon abhängig, dass der Makler den Käufer selbst nachweist. Entscheidend ist, dass der Auftraggeber während der Laufzeit einen Abschluss tätigt, der vom Auftrag erfasst ist. Der Kaufvertrag wurde am 18. März, also innerhalb der Laufzeit, unterzeichnet. Damit ist die Provisionspflicht ausgelöst, auch wenn Frau Berger keine Besichtigung durchgeführt hat.
Zu prüfen ist die Höhe: Vereinbart sind 3 % des Kaufpreises zuzüglich USt, also 11.400 Euro netto und rund 13.680 Euro brutto. Diese Vereinbarung ist zulässig, weil sie ausdrücklich getroffen wurde und die gesetzlichen Grenzen (insbesondere die zwingende Vereinbarung einer Provision und die Obergrenze für die Käuferseite) eingehalten sind. Die Argumentation der Novaks, es sei kein Käufer nachgewiesen worden, greift beim Alleinvermittlungsauftrag nicht durch.
Praktisch sollte Frau Berger den Schriftformnachweis und das Datum der Vertragsunterzeichnung dokumentieren. Achtung: Wäre der Vertrag erst nach Ablauf der drei Monate unterzeichnet worden, wäre ein Provisionsanspruch nur bei Nachweis einer ursächlichen Vermittlungstätigkeit gegeben.
2. Angenommen, Frau Berger hätte den Auftrag nur mündlich erteilt bekommen. Welche Konsequenzen hätte das für die Durchsetzung der Provision, und welche Rolle spielt die Aufteilung der Provision zwischen Käufer und Verkäufer?
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Der Alleinvermittlungsauftrag bedarf der Schriftform. Fehlt sie, ist der Auftrag nicht als Alleinvermittlungsauftrag wirksam; ein Provisionsanspruch kann dann nicht allein auf die Alleinstellung gestützt werden. Frau Berger müsste dann nachweisen, dass sie den Abschluss tatsächlich vermittelt oder zumindest einen tauglichen Interessenten nachgewiesen hat, was hier schwierig wäre, weil sie keine Tätigkeit entfaltet hat.
Die Aufteilung der Provision ist davon zu trennen: Eine Vereinbarung, wonach der Käufer die Hälfte der Provision trägt, ist nur wirksam, wenn sie ausdrücklich und transparent getroffen wird und der Käufer nicht übervorteilt wird. Die gesetzlichen Regelungen sehen vor, dass die Provision frei vereinbart werden kann, aber die Doppeltätigkeit und die Aufklärungspflichten sind zu beachten. Wird der Käufer zur Zahlung herangezogen, muss er klar erkennen können, wofür er zahlt.
Für die Praxis bedeutet das: Schriftform des Auftrags, klare Provisionsvereinbarung mit beiden Seiten und Dokumentation der Aufklärung. Nur so ist der Anspruch durchsetzbar. Die mündliche Variante wäre ein erhebliches Risiko, weil sie den Kern des Alleinvermittlungsauftrags – die Laufzeitbindung – nicht trägt.