Befähigungsprüfung Immobilienmakler cheat sheet

Gewerbeordnung (GewO 1994): Immobilienmakler zählt zu den reglementierten Gewerben; Befähigungsnachweis nach § 18 GewO durch Prüfung oder einschlägiges Studium.

Maklergesetz (MaklG): Der Maklervertrag ist ein Zwei-Parteien-Vertrag; der Makler wird für den Auftraggeber tätig, nicht als Doppelmakler ohne Zustimmung.

§ 6 MaklG: Erfolgsabhängiger Provisionsanspruch entsteht nur bei nachweislicher Verdienstlichkeit (Kausalität) und wirksamem Zustandekommen des Geschäfts.

§ 3 MaklG: Bei Alleinvermittlungsauftrag ist die Provision auch dann fällig, wenn der Auftraggeber den Vermittlungserfolg des Maklers vereitelt.

Aufklärungspflicht (§ 3 Abs 2 MaklG): Makler muss über Doppelmaklertätigkeit, Provisionshöhe und allfällige Interessenkonflikte vor Vertragsabschluss informieren.

Standesregeln: Fachverband Immobilienwirtschaft (WKO) – Standesregeln verpflichten zu Transparenz, Verschwiegenheit und lauterem Wettbewerb.

Verbrauchergeschäft: Bei Verbrauchern gelten §§ 864, 879 ABGB und KSchG; unangemessen hohe Provision kann als gröblich benachteiligend angefochten werden.

Haftung: Makler haftet für Aufklärungspflichtverletzungen nach § 1299 ABGB (erhöhter Sorgfaltsmaßstab des Sachverständigen).

Sachenrecht: Eigentum an Liegenschaften wird durch Eintragung im Grundbuch erworben (§ 431 ABGB); Titelgeschäft plus Modus (Eintragung) erforderlich.

Grundbuch: Öffentliches Verzeichnis (§ 1 GBG); Vertrauensschutz nach § 62 GBG schützt gutgläubige Erwerber bei unrichtiger Eintragung.

Rangordnung: Pfandrechte werden nach Zeitpunkt der Anmerkung der Rangordnung (§ 53 GBG) oder Eintragung gereiht.

Dienstbarkeit: Persönliche oder dingliche Servitut (§§ 473 ff ABGB); Ersitzung nach 30 Jahren, bei redlichem Erwerb nach 3 Jahren (§ 1477 ABGB).

Wohnungseigentum (WEG 2002): Begründung durch Einverleibung eines Mindestanteils und Nutzwertfestsetzung; WE-Verwalterbestellung durch Mehrheit.

Vertragsrecht: Kaufvertrag über Liegenschaft bedarf notarieller oder anwaltlicher Beglaubigung der Unterschriften (§ 1a Notariatsaktgesetz bei bestimmten Fällen).

Formpflicht: Bestandverträge über Wohnungen sind formfrei, unterliegen aber MRG-Bestimmungen; Mietvertrag mit Optionsrecht über 1 Jahr bedarf Schriftform.

Verjährung: Gewährleistungsfrist bei Immobilien 3 Jahre (§ 933 ABGB), bei Verbrauchern 3 Jahre ab Übergabe.

Ertragswertverfahren: Wert = (nachhaltiger Jahresrohertrag minus Bewirtschaftungskosten) / Liegenschaftszinssatz; Barwertfaktor berücksichtigt Restnutzungsdauer.

Sachwertverfahren: Bodenwert plus Herstellungswert abzüglich Alterswertminderung; üblich bei Einfamilienhäusern und Sonderobjekten.

Vergleichswertverfahren: Vergleichspreise ähnlicher Objekte (§ 4 Liegenschaftsbewertungsgesetz LBG); Zu- und Abschläge für Lage, Ausstattung, Zustand.

Liegenschaftszinssatz: marktüblicher Kapitalisierungszinssatz, abhängig von Objektart, Lage und Risiko (Wohnen ca. 2–4 %, Gewerbe höher).

Abschlag für Mängel: Wertminderung durch Baumängel oder Sanierungsstau wird durch Kostenschätzung der Behebung abgezogen.

Preisbildung: Angebotspreis orientiert sich an Vergleichswerten; Verhandlungsspielraum typischerweise 3–10 % je nach Marktlage.

Nutzfläche vs. Wohnfläche: Wohnfläche nach ÖNORM B 1800 berechnet; Nutzfläche nach ÖNORM B 1800 oder OIB-Richtlinie – nicht identisch.

Bodenwert: Quadratmeterpreis aus Vergleichsfaktoren (Preisspiegel Immobilienpreise) multipliziert mit Grundfläche; Bauplatzpreis unterscheidet sich von Grünlandpreis.

Akquisition: Schriftlicher Maklervertrag empfohlen; Unterscheidung zwischen Alleinvermittlungsauftrag, Generalmakler und einfachem Maklervertrag.

Exposé: Muss Objektadresse, Fläche, Baujahr, Energieausweis-Kennwerte, Preis und Provision ausweisen; unrichtige Angaben begründen Haftung.

Energieausweis: Bei Verkauf oder Vermietung spätestens bei Besichtigung vorzulegen (§ 3 EAVG); Gültigkeit 10 Jahre.

Besichtigung: Aufklärung über bekannte Mängel (Feuchtigkeit, Altlasten, Lärm) – Verschweigen kann zur Anfechtung wegen List führen.

Kaufanbot: Verbindliches Angebot an Verkäufer; Annahmefrist und Rücktrittsrechte (z. B. Finanzierungsvorbehalt) ausdrücklich regeln.

Treuhandabwicklung: Kaufpreis über Treuhänder (Notar, Rechtsanwalt) bis zur grundbücherlichen Sicherstellung; schützt beide Seiten.

Provision: Üblich sind 3 % des Kaufpreises zzgl. USt (Wien 3 % + USt, teils Verhandlungssache); bei Miete 1–2 Bruttomonatsmieten.

Dokumentation: Aufzeichnungspflichten nach § 8 MaklG – Aufbewahrung der Unterlagen mindestens 5 Jahre.

Grunderwerbsteuer: 3,5 % des Kaufpreises; bei unentgeltlichem Erwerb (Schenkung, Erbschaft) Staffelsätze 0,5 % bis 3,5 % nach § 8 GrEStG.

Grundbuchseintragungsgebühr: 1,1 % des Kaufpreises (§ 26 GGG), Selbstberechnung durch Parteienvertreter.

ImmoESt: Private Grundstücksveräußerungen unterliegen 30 % Sondersteuersatz (§ 30 EStG); Ausnahme Hauptwohnsitz nach 2 Jahren Nutzung.

Abschreibung: Gebäude-AfA für Vermieter 1,5 % linear (§ 8 EStG); Herstellungskosten auf Nutzungsdauer verteilt.

Umsatzsteuer: Wohnungsvermietung unecht steuerfrei (§ 6 UStG); Option zur Steuerpflicht bei bestimmten Objekten möglich.

Betriebswirtschaft: Deckungsbeitrag = Umsatz minus variable Kosten; Break-even bei Maklerbüro aus Fixkosten / Deckungsbeitrag je Abschluss.

Liquiditätsplanung: Provisionen fließen erst nach Abschluss; Vorfinanzierung der Akquisekosten (Marketing, Inserate) einplanen.

Buchhaltung: Einnahmen-Ausgaben-Rechnung bis 700.000 € Umsatz; darüber doppelte Buchhaltung mit Bilanzierung.

Beleihungsgrenze: Hypothekarkredite typischerweise bis 80 % des Verkehrswerts; darüber hinaus höhere Zinsen oder Zusatzsicherheiten.

Wohnbaukredit: Annuitätendarlehen mit fixem oder variablem Zinssatz; Umschuldung nach Fixzinsperiode möglich.

KIM-Verordnung: Bei Kreditvergabe gelten Schuldendienstquote max. 30–40 %, Beleihungsquote max. 80–90 %, Laufzeit max. 35 Jahre.

Wohnbauförderung: Landesspezifische Darlehen (z. B. NÖ, OÖ) mit günstigen Zinsen für Schaffung von Wohnraum; Antrag vor Baubeginn.

Eigenmittel: Mindestens 10–20 % des Kaufpreises plus Nebenkosten (ca. 10 %) sollten aus Eigenmitteln stammen.

Nebenkosten: Grunderwerbsteuer 3,5 %, Grundbuch 1,1 %, Notar/Anwalt ca. 1–2 %, Maklerprovision – insgesamt ca. 8–12 % des Kaufpreises.

Zinsbindung: Fixzins 10–20 Jahre; nach Ablauf Forward-Vereinbarung oder Umschuldung prüfen.

Förderungen: Sanierungsförderung des Bundes (z. B. thermische Sanierung) und Landesförderungen für Barrierefreiheit und Heizungstausch.

Raumordnung: Örtliches Entwicklungskonzept und Flächenwidmungsplan legen zulässige Nutzung fest (Bauland, Grünland, Verkehrsfläche).

Bebauungsplan: Regelt Bebauungsdichte, Bauhöhe, Bauweise (offen/geschlossen) und Abstandsflächen; bindend für Baubewilligung.

Baubewilligung: Bauansuchen bei der Baubehörde; Voraussetzungen nach jeweiliger Landesbauordnung (z. B. NÖ BO).

Bebaute Fläche vs. Nutzfläche: Bebaute Fläche ist die Grundfläche des Gebäudes; Nutzfläche ist die nutzbare Innenfläche.

Energieausweis: Pflicht bei Verkauf, Vermietung und Neubau; HWB-Kennzahl in kWh/m²a klassifiziert von A++ bis G.

Bauweise: Massivbau (Ziegel, Beton) und Leichtbau (Holz); Brandschutz- und Schallschutzanforderungen nach OIB-Richtlinien.

Bautechnik: Fundierung, Tragwerk, Dach und Dämmung sind wesentliche Prüfpunkte bei Altbauten; Sanierungsbedarf wertmindernd.

Widmungskategorien: Wohngebiet, Gewerbegebiet, gemischtes Gebiet – Widmung beeinflusst Nutzung und Wert einer Liegenschaft.

Sorgfaltspflichten: Identitätsfeststellung des Kunden (KYC) bei Vertragsabschluss nach FM-GwG; Aufbewahrung der Daten 5 Jahre.

Verdachtsmeldung: Bei Verdacht auf Geldwäsche Meldung an die Geldwäschemeldestelle (Bundeskriminalamt) ohne Aufklärung des Kunden.

Sorgfaltspflichten bei Immobilien: Bei Kauf/Verkauf von Liegenschaften gelten verstärkte Sorgfaltspflichten nach § 7 FM-GwG (Immobilienmakler als Verpflichteter).

Interessenkonflikt: Doppelmaklertätigkeit nur mit Zustimmung beider Parteien; Offenlegung der Provision von beiden Seiten.

Verschwiegenheit: Makler unterliegt beruflicher Verschwiegenheit über Kundenverhältnisse; Ausnahme bei gesetzlicher Meldepflicht.

Werbung: Lauterkeitsrecht (UWG) verbietet irreführende Angaben zu Objekt, Preis und Provision; Exposé muss wahrheitsgemäß sein.

Kundenschutz: Verbraucher haben Rücktrittsrechte bei Haustürgeschäften (§ 3 KSchG) innerhalb 14 Tagen; Maklervertrag kann betroffen sein.

Datenschutz: DSGVO verpflichtet zu rechtmäßiger Verarbeitung von Kundendaten; Einwilligung und Zweckbindung beachten.

Aktives Zuhören: Zusammenfassen und Nachfragen (Paraphrasieren) erhöht Verständnis und senkt Missverständnisse in der Verhandlung.

Harvard-Konzept: Sach- und Beziehungsebene trennen; Interessen statt Positionen verhandeln; objektive Kriterien und BATNA als Maßstab.

BATNA: Beste Alternative zu einer Verhandlungslösung bestimmt die eigene Verhandlungsposition und die Untergrenze.

Preisverhandlung: Ankereffekt nutzen; erster genannter Preis beeinflusst die Wahrnehmung des Verhandlungsspielraums.

Konfliktmanagement: Nach Thomas/Kilmann fünf Stile – Vermeiden, Anpassen, Konkurrieren, Kompromiss, Kooperation.

Fragetechnik: Offene Fragen (W-Fragen) öffnen das Gespräch; geschlossene Fragen klären Fakten und erzielen Entscheidungen.

Einwandbehandlung: Einwand anerkennen, Ursache klären, Lösung anbieten; nicht rechtfertigen oder widersprechen.

Nonverbale Kommunikation: Körpersprache, Mimik und Tonfall beeinflussen die Wahrnehmung; Kongruenz von Wort und Körpersprache schafft Vertrauen.