Befähigungsprüfung Immobilienmakler common mistakes
Befähigungsprüfung Immobilienmakler · Understand the traps and how to avoid them.
Der Kandidat beantwortet Fragen zur Gewerbeberechtigung mit dem allgemeinen Gewerbeordnungsrecht und übersieht, dass für Immobilienmakler der Befähigungsnachweis nach der Makler-Gewerbeordnung gilt und die Berechtigung auf das Vermitteln von Immobilien beschränkt ist.
Die Gewerbeordnung wird in der Vorbereitung meist nur überblicksartig gelernt; die Sonderregeln für reglementierte Gewerbe und die Abgrenzung zu verwandten Tätigkeiten (z. B. Bauträger, Hausverwaltung) bleiben unscharf, sodass der Kandidat die allgemeine Regel auf den Spezialfall anwendet.
What to do instead
Eine eigene Vergleichstabelle anlegen: reglementiertes vs. freies Gewerbe, Umfang der Maklerberechtigung, Voraussetzungen des Befähigungsnachweises, Erlöschen und Ruhen der Berechtigung, Konsequenzen bei Überschreiten des Gewerbeumfangs. Jede Zeile mit einer Norm und einem Praxisbeispiel versehen und vor der Prüfung aus dem Gedächtnis rekonstruieren.
Der Kandidat verwechselt im Maklergesetz die einfache Maklertätigkeit mit der Alleinvermittlung und beantwortet Fragen zur Provisionspflicht, zur Doppeltätigkeit und zum Rücktrittsrecht falsch, weil er die besonderen Sorgfaltspflichten des Alleinvermittlers nicht zuordnet.
Die beiden Vermittlungsarten werden als reine Vertragsformulare gelernt, ohne die unterschiedlichen Pflichten (Aufklärung, Bemühen um Vertragsabschluss, Informationspflichten, Anspruchsvoraussetzungen für die Provision) zu trennen. Unter Zeitdruck wird dann die erstbeste Provisionsregel angewendet.
What to do instead
Für beide Vermittlungsarten je ein Blatt mit vier Spalten anlegen: Pflichten des Maklers, Voraussetzungen des Provisionsanspruchs, Rücktritts- und Widerrufsrechte des Kunden, Formerfordernisse. Dazu zwei Fallbeispiele durchrechnen, in denen der Auftraggeber vom Vertrag zurücktritt, und das Ergebnis mit der Norm begründen.
Der Kandidat löst sachenrechtliche Fälle nach rein schuldrechtlicher Logik, etwa beim Eigentumsvorbehalt, bei der Übereignung von Liegenschaften oder beim gutgläubigen Erwerb, und beantwortet Fragen zu Grundbuchstand und Rangordnung ohne Bezug auf den Grundsatz der Eintragung.
Das bürgerliche Recht wird überwiegend über Vertragsrecht gelernt; das Trennungs- und Abstraktionsprinzip sowie die konstitutive Wirkung der Grundbucheintragung bei Liegenschaften werden nicht aktiv geübt, sodass der Kandidat Verpflichtungs- und Verfügungsgeschäft vermischt.
What to do instead
Jeden Fall in drei Schritten schriftlich durchspielen: Verpflichtungsgeschäft, Verfügungsgeschäft, Publizitätsakt (Eintragung bzw. Übergabe). Dazu die Rangordnung im Grundbuch anhand eines Beispiels mit mehreren Pfandrechten und einer Dienstbarkeit aufbauen und die Löschungs- und Eintragungserfordernisse dazuschreiben.
Der Kandidat beantwortet Bewertungsfragen mit einer einzigen Methode, meist dem Vergleichswertverfahren, und wendet dieses auch auf Objekte an, für die es ungeeignet ist, etwa auf Sonderimmobilien oder auf Objekte ohne ausreichende Vergleichsdaten.
Das Vergleichswertverfahren ist anschaulich und wird in der Vorbereitung bevorzugt geübt; die Anwendungsgrenzen des Ertrags- und des Sachwertverfahrens sowie die Rolle von Liegenschaftszinssatz, Restnutzungsdauer und Bodenwert bleiben abstrakt.
What to do instead
Eine Entscheidungsmatrix erstellen: Objekttyp, verfügbare Datenlage, geeignetes Verfahren, typische Wertbeeinflusser. Für jedes Verfahren eine Beispielrechnung mit gerundeten Zahlen vollständig durchführen und anschließend begründen, warum die beiden anderen Verfahren hier ausscheiden.
Der Kandidat erstellt in Übungsfällen ein Exposé oder eine Objektbeschreibung, die wesentliche Angaben zu Fläche, Ausstattung, Rechtsstatus oder Kosten verschweigt oder ungenau wiedergibt, und bemerkt nicht, dass darin eine Verletzung der Aufklärungs- und Sorgfaltspflicht liegt.
Exposés werden als Marketingaufgabe verstanden und auf Wirkung optimiert; die rechtliche Funktion als vorvertragliche Information und die Haftungsfolgen unrichtiger Angaben werden nicht mitgedacht. Zudem fehlen Routinen zur Verifizierung von Angaben des Eigentümers.
What to do instead
Eine Checkliste für Exposés erstellen, die jede Angabe einer Quelle zuordnet (Grundbuch, Kataster, Eigentümerauskunft, Energieausweis, Betriebskostenabrechnung). In Übungsfällen jede nicht belegte Angabe streichen oder als ausdrücklich ungeprüft kennzeichnen und die Haftungsfolge einer Falschangabe benennen.
Der Kandidat verwechselt bei steuerlichen Fragen laufende Einkünfte aus Vermietung mit privaten Veräußerungsgewinnen und ordnet Umsatzsteuer, Grunderwerbsteuer und Abschreibung ohne Prüfung des konkreten Sachverhalts zu.
Die Steuermaterie wird als Faktenliste gelernt, ohne die Systematik von Einkunftsart, Bemessungsgrundlage und Zeitpunkt der Steuerentstehung. Dadurch werden Begriffe wie Spekulationsfrist, Liebhaberei oder Vorsteuerabzug assoziativ, aber nicht fallbezogen verwendet.
What to do instead
Für jeden Steuerfall zuerst drei Fragen schriftlich beantworten: Welche Einkunftsart, welcher Steuertatbestand, welcher Zeitpunkt. Danach erst die Norm und den Satz zuordnen. Zusätzlich eine Tabelle mit den wichtigsten Steuern, jeweils Steuerschuldner, Bemessungsgrundlage und typischer Auslöser im Maklergeschäft anlegen.
Der Kandidat beantwortet Finanzierungsfragen, indem er nur die Kreditrate nennt und Nebenkosten, Eigenmittelquote, Bonitätsprüfung und Fördervoraussetzungen unerwähnt lässt, oder er unterstellt Förderungen, ohne die persönlichen und objektbezogenen Voraussetzungen zu prüfen.
Finanzierungsbeispiele werden häufig mit vereinfachten Rechnern geübt, die Nebenkosten und Regulatorik ausblenden. Förderungen erscheinen als wünschenswerte Zusatzoption, ohne dass die Antragsvoraussetzungen und Fristen gelernt werden.
What to do instead
Ein standardisiertes Finanzierungsblatt verwenden: Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten, Eigenmittel, Fremdfinanzierung, Laufzeit, Zinsannahme, monatliche Belastung, Fördermöglichkeit mit Voraussetzungsprüfung. Jede Förderung nur mit explizit geprüften Kriterien nennen und bei fehlender Kenntnis der aktuellen Konditionen auf die zuständige Stelle verweisen.
Der Kandidat beantwortet Fragen zu Bauordnung und Bautechnik, indem er bundesweit einheitliche Regeln annimmt, und verwechselt Kompetenzen von Raumordnung, Bauordnung und Baubewilligungsverfahren, etwa bei Widmung, Bebauungsplan und Ausnahmebewilligung.
Raumordnung und Bauordnung sind landesrechtlich geprägt und werden in Kursen oft nur exemplarisch behandelt. Der Kandidat überträgt das Beispiel eines Bundeslandes ungeprüft auf andere Fälle und vermischt Widmungsfragen mit bautechnischen Anforderungen.
What to do instead
Eine Landkarte der Kompetenzen erstellen: Welche Materie ist Bundesrecht, welche Landesrecht, welche Gemeindeaufgabe. Für das Prüfungsbundesland die konkreten Verfahrensschritte eines Bauansuchens und die Bedeutung von Flächenwidmungs- und Bebauungsplan in eigenen Worten zusammenfassen.
Der Kandidat behandelt Geldwäscheprävention als reine Formsache und beantwortet Sorgfaltspflichtenfragen ohne Identifizierung des Vertragspartners, ohne Abklärung des wirtschaftlichen Eigentümers und ohne Meldung verdächtiger Konstellationen.
Die Sorgfaltspflichten werden als Papierarbeit wahrgenommen, die den Abschluss verzögert. Die risikoabhängige Betrachtung, die Dokumentationspflicht und die Pflicht zur Meldung bei Verdacht werden nicht als zentrale Berufspflicht mit persönlicher Haftung verstanden.
What to do instead
Ein Ablaufprotokoll für die Kundenannahme schreiben: Identifizierung, Abklärung des wirtschaftlichen Eigentümers, Risikoeinstufung, Dokumentation, Aufbewahrung, Eskalation bei Auffälligkeiten. Dazu drei typische Risikokonstellationen durchspielen und jeweils die konkrete Handlung und den Meldeweg festhalten.
Der Kandidat beantwortet Fragen zu Verhandlung und Konfliktmanagement mit allgemeinen Freundlichkeitsfloskeln, ohne Interessen von Positionen zu trennen, ohne Gesprächsstruktur und ohne Umgang mit typischen Interessenkonflikten zwischen Käufer, Verkäufer und Makler.
Kommunikation erscheint im Vergleich zu Recht und Bewertung als nicht prüfungsrelevant und wird nicht mit Fachbegriffen und Methoden gelernt. In Fallfragen fehlt daher die Struktur, um eine Verhandlungssituation zu analysieren und ein Vorgehen zu begründen.
What to do instead
Ein Raster mit vier Schritten einüben: Interessen klären, Optionen entwickeln, Kriterien festlegen, Ergebnis dokumentieren. Zu jedem Raster zwei Fallbeispiele schreiben, darunter einen Konflikt um Provision oder um Mängel, und die gewählte Vorgangsweise mit dem Grundsatz der Transparenz gegenüber beiden Seiten begründen.