Grundbuch, Lastenfreistellung und Kaufpreiszahlung
Herr Stein kauft von Frau Wagner eine Liegenschaft in Graz um 620.000 Euro. Im Grundbuch sind eine Hypothek von 410.000 Euro zugunsten der Bank sowie ein Wohnungsrecht für die Mutter der Verkäuferin einverleibt. Der Kaufvertrag enthält die Klausel, dass der Kaufpreis treuhändig bei einem Notar erlegt wird und die Löschung der Hypothek sowie die Löschung des Wohnungsrechts bis zur Übergabe erfolgen sollen. Frau Wagner besteht darauf, dass der Kaufpreis bereits bei Vertragsunterzeichnung fällig wird, weil sie das Geld zur Tilgung des Kredits benötigt. Herr Stein ist verunsichert, weil er gehört hat, dass das Wohnungsrecht im Grundbuch nur mit Zustimmung der Berechtigten gelöscht werden kann. Die Bank hat bereits signalisiert, dass sie einer Löschung der Hypothek gegen Zahlung von 410.000 Euro zustimmen würde.
1. Wie ist die Rechtslage hinsichtlich der Löschung der Hypothek und des Wohnungsrechts? Welche Sicherungsmechanismen sollte Herr Stein vereinbaren?
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Die Hypothek ist ein Pfandrecht an der Liegenschaft; ihre Löschung setzt die Zustimmung der Pfandgläubigerin voraus, die hier gegen Zahlung von 410.000 Euro zugesagt ist. Wichtig ist die Reihenfolge: Die Zahlung muss so abgewickelt werden, dass die Löschungserklärung der Bank gesichert ist, bevor der Käufer den Kaufpreis endgültig aus der Hand gibt. Ein Treuhänder, der die Löschungserklärung und die Zahlung Zug um Zug abwickelt, ist dafür das geeignete Instrument.
Anders liegt der Fall beim Wohnungsrecht: Dieses ist ein dingliches Recht zugunsten der Mutter. Es kann nur mit deren Zustimmung gelöscht werden, und diese Zustimmung ist freiwillig. Frau Wagner kann nicht einseitig versprechen, dass das Recht verschwindet. Herr Stein muss daher entweder die Zustimmung der Mutter in den Vertrag aufnehmen lassen oder das Recht als bestehend übernehmen und den Kaufpreis entsprechend mindern.
Zu empfehlen sind: Treuhandauftrag mit klaren Auszahlungsbedingungen, Aufschieben der Fälligkeit bis zur Vorlage der Löschungserklärungen, Einbehalt eines Sicherheitsbetrags bis zur grundbücherlichen Durchführung und eine ausdrückliche Zusage der Mutter. Die Klausel, dass der Kaufpreis sofort fällig wird, ist für Herrn Stein riskant und sollte nicht akzeptiert werden.
2. Welche Bedeutung hat die grundbücherliche Rangordnung für die geplante Löschung, und wie sollte der Treuhandauftrag ausgestaltet sein?
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Die Rangordnung bestimmt, in welcher Reihenfolge Eintragungen wirksam werden. Für die Löschung der Hypothek ist entscheidend, dass die Löschungserklärung der Bank in der richtigen Rangstelle einlangt und dass die Zahlung erst dann erfolgt, wenn die Löschung gesichert ist. Würde der Käufer vorher zahlen und die Bank die Löschung verzögern, bliebe die Liegenschaft belastet.
Der Treuhandauftrag sollte daher enthalten: genaue Bezeichnung der Liegenschaft und der zu löschenden Rechte, Auszahlungsbedingungen (Vorlage der Löschungserklärung im Original, Bestätigung des Grundbuchs), Fristen, Regelung für den Fall des Scheiterns (Rückabwicklung) und eine Vollmacht zur Einbringung der Löschungsgesuche. Der Treuhänder muss weisungsgebunden sein und die Auszahlung erst nach Erfüllung aller Bedingungen vornehmen.
Zusätzlich sollte ein Einbehalt für die Räumung und für offene Betriebskosten vereinbart werden. Die Kombination aus Treuhand, Rangordnung und Rückabwicklungsklausel schützt Herrn Stein davor, dass er zahlt, ohne lastenfrei zu werden.