Verkehrswert einer Eigentumswohnung: drei Methoden, ein Ergebnis?
Sie sollen für eine 78 m² große Eigentumswohnung in Wien den Verkehrswert schätzen. Die Wohnung liegt im dritten Stock eines Hauses aus dem Jahr 1968, hat kein Aufzug, eine Gas-Etagenheizung und einen Balkon von 6 m². Der Liegenschaftsanteil beträgt 78/1200. Vergleichbare Wohnungen im Haus wurden zuletzt zwischen 3.100 und 3.500 Euro pro m² verkauft, allerdings mit Aufzug und nach Sanierung. Der Liegenschaftszinssatz liegt bei 3,5 %, die Bewirtschaftungskosten bei 1,20 Euro pro m² und Monat, die ortsübliche Miete bei 9,50 Euro pro m² und Monat. Der Bodenwertanteil wird mit 900 Euro pro m² Wohnnutzfläche angesetzt. Eine Sanierung des Hauses ist für das nächste Jahr beschlossen, die auf die Eigentümer mit 180 Euro pro m² umgelegt wird.
1. Vergleichen Sie das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren für diese Wohnung. Welches Ergebnis erscheint unter Berücksichtigung der Sanierungskosten und der Ausstattungsmängel sachgerecht?
Read the worked answer
Beim Vergleichswertverfahren ergibt sich aus 3.100 bis 3.500 Euro pro m² ein Wert von 241.800 bis 273.000 Euro. Dieser Ansatz ist hier nur eingeschränkt tauglich, weil die Vergleichsobjekte Aufzug und Sanierung aufweisen. Die fehlende Sanierung und der fehlende Aufzug sind Abschläge, die Sanierungsumlage von 180 Euro pro m² ist ein zusätzlicher Abzug von 14.040 Euro.
Beim Ertragswertverfahren wird die Jahresnettomiete herangezogen: 9,50 Euro × 78 m² × 12 = 8.892 Euro Rohertrag; abzüglich Bewirtschaftungskosten von 1,20 Euro × 78 × 12 = 1.123,20 Euro ergibt sich ein Reinertrag von 7.768,80 Euro. Bei einem Liegenschaftszinssatz von 3,5 % ergibt sich ein Ertragswert von rund 221.966 Euro, zuzüglich eines angemessenen Bodenwertanteils, je nach Methode etwa 900 Euro × 78 = 70.200 Euro, was zu einem Mischwert führt.
Sachgerecht ist eine vorsichtige Annäherung: Der Vergleichswert ist nach unten zu korrigieren, weil die Ausstattung schlechter ist, und die Sanierungsumlage ist abzuziehen. Ein Wert in der Größenordnung von 230.000 bis 245.000 Euro erscheint vertretbar. Die Methodenwahl und die Abschläge müssen im Gutachten nachvollziehbar begründet werden.
2. Welche Rolle spielen die Sanierungsumlage und der Liegenschaftszinssatz für die Preisbildung, und wie würden Sie das dem Eigentümer erklären?
Read the worked answer
Die Sanierungsumlage mindert den erzielbaren Preis, weil der Käufer die Kosten übernimmt und sie in seine Kalkulation einfließen lässt. Bei 180 Euro pro m² und 78 m² sind das 14.040 Euro, die entweder als Preisabschlag oder als Verhandlungsposition wirken. Der Liegenschaftszinssatz ist der Maßstab für die Verzinsung des eingesetzten Kapitals; ein niedriger Satz erhöht den Ertragswert, ein hoher senkt ihn. Bei 3,5 % ergibt sich ein vergleichsweise günstiger Ertragswert, der aber durch die Ausstattungsmängel relativiert wird.
Dem Eigentümer ist zu erklären, dass der Preis nicht allein aus Quadratmeterpreisen folgt, sondern aus Lage, Ausstattung, Zustand, künftigen Kosten und Renditeerwartung. Die Sanierungsumlage ist ein bekannter Kostenfaktor und sollte offen im Exposé kommuniziert werden, um spätere Nachverhandlungen zu vermeiden. Eine Preisspanne mit Begründung ist seriöser als ein Punktwert.