Exposé, Besichtigung und Aufklärungspflichten bei Feuchtigkeit
Herr und Frau Leitner beauftragen Sie mit dem Verkauf ihres Reihenhauses in Salzburg um 540.000 Euro. Im Keller gibt es seit Jahren Feuchtigkeit; die Wände sind im unteren Bereich verfärbt, und es riecht muffig. Die Leitners bitten Sie, im Exposé nur „Keller mit Ausbaupotenzial“ zu schreiben, weil sie sonst einen Preisabschlag befürchten. Ein Interessent, Herr Huber, besichtigt das Haus zweimal und fragt Sie direkt, ob es Probleme mit Feuchtigkeit gebe. Sie wissen aus einem Gutachten, dass eine Sanierung mindestens 25.000 Euro kosten wird. Herr Huber macht ein Angebot über 535.000 Euro. Die Leitners wollen annehmen, ohne die Feuchtigkeit zu erwähnen.
1. Wie müssen Sie sich als Makler verhalten, wenn der Verkäufer die Feuchtigkeit verschweigen will und der Käufer direkt fragt?
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Sie dürfen nicht aktiv an einer Täuschung mitwirken. Auf eine direkte Frage hin müssen Sie wahrheitsgemäß antworten oder die Beantwortung ausdrücklich ablehnen und auf die eigene Prüfungspflicht des Käufers verweisen. Ein bewusst falsches Exposé oder ein Schweigen auf eine direkte Frage kann Haftungsfolgen für Sie und für den Verkäufer auslösen.
Richtig ist: Das Exposé muss die bekannten Umstände zutreffend beschreiben. „Ausbaupotenzial“ ist irreführend, wenn tatsächlich Feuchtigkeit besteht. Sie sollten die Leitners aufklären, dass ein Verschweigen nicht nur rechtlich riskant ist, sondern auch den Preis nicht dauerhaft stützt, weil der Käufer nach Entdeckung Gewährleistung oder Schadenersatz geltend machen kann.
Praktisch: Feuchtigkeit und Sanierungskosten im Exposé offenlegen, das Gutachten zur Einsicht anbieten und den Preis entsprechend anpassen. Bei direkter Frage von Herrn Huber ist eine klare, dokumentierte Antwort zu geben. Wenn die Verkäufer darauf bestehen zu schweigen, sollten Sie den Auftrag ablehnen oder die weitere Tätigkeit nur unter Offenlegung fortsetzen.
2. Welche Dokumentations- und Kommunikationsschritte empfehlen Sie, um Haftungsrisiken zu minimieren?
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Erstens: Schriftliche Aufklärung der Verkäufer über die Rechtslage und über die Folgen eines Verschweigens, mit Bestätigung der Verkäufer. Zweitens: Korrektes Exposé mit allen bekannten Mängeln und mit Hinweis auf das Gutachten. Drittens: Protokoll der Besichtigungen und der gestellten Fragen, insbesondere der direkten Frage von Herrn Huber, mit Datum und Antwort. Viertens: Empfehlung an den Käufer, einen Bausachverständigen beizuziehen, und schriftlicher Hinweis darauf, dass keine eigene Prüfung der Bausubstanz erfolgt ist.
Zusätzlich sollte die Preisverhandlung auf Basis der Sanierungskosten von mindestens 25.000 Euro geführt werden. Ein Preisnachlass in dieser Größenordnung ist sachlich begründet und reduziert das Risiko späterer Streitigkeiten. Die Dokumentation schützt Sie im Streitfall und belegt, dass Sie Ihre Aufklärungspflichten erfüllt haben.