Immobilienbewertung und Preisbildung
Bewertungsverfahren
In der Praxis sind drei Verfahren zentral: Vergleichswertverfahren (Marktvergleich ähnlicher Objekte), Ertragswertverfahren (Kapitalisierung nachhaltiger Erträge) und Sachwertverfahren (Bodenwert plus Gebäudeherstellungswert abzüglich Alterswertminderung). Das Vergleichswertverfahren dominiert bei Wohnimmobilien, das Ertragswertverfahren bei Renditeobjekten.
Ertragswert
Ertragswert = nachhaltiger Jahresreinertrag / Kapitalisierungszinssatz (bzw. × Vervielfältiger). Zu beachten sind Bewirtschaftungskosten, Leerstandsrisiko, Instandhaltungsrücklagen und die Restnutzungsdauer. Prüfungsfalle: Rohertrag statt Reinertrag ansetzen oder Bewirtschaftungskosten vergessen.
Preisbildung
Der Marktpreis entsteht aus Angebot und Nachfrage, Lage, Ausstattung, Bauzustand, Energieausweis, Infrastruktur und rechtlichen Rahmenbedingungen (Flächenwidmung, Bebauungsbestimmungen). Der Verkehrswert ist der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbare Preis.
Wertermittlung im Exposé
Ein Exposé sollte Bewertungsgrundlagen transparent machen (Vergleichsobjekte, angenommene Erträge, Zinssatz). Unklare oder überhöhte Wertangaben sind ein berufsrechtliches Risiko.
Merksatz
„Reinertrag, nicht Rohertrag – und die Bewirtschaftungskosten immer abziehen.“
Typische Fallen
- Verwechslung von Verkehrswert und Marktpreis.
- Ansetzen des Rohertrags anstelle des Reinertrags.
- Ignorieren von Leerstand und Instandhaltungsrücklage.